jun 30 2017

A Dinâmica da Oferta de Terrenos Urbanos – 1ª Parte

A Dinâmica da Oferta de Terrenos Urbanos : análise preliminar dos dados da Planta Genérica de Valores de 2016 do Município de São Paulo.

1ª Parte

 Introdução

 O objetivo deste estudo é analisar a estrutura da oferta de terrenos vacantes na cidade de São Paulo passíveis de receberem construções no curto prazo, a partir dos dados fornecidos pela Planta Genérica de Valores de 2016. Esta analise é importante não apenas para avaliar a resistência dos proprietários de terrenos à políticas publicas que interfiram e disciplinem o direito de construir, como também estimar até que ponto uma oferta de terrenos mais ou menos concentrada nas mãos de poucos agentes  pode influir na formação de preços dos mesmos.

 A análise selecionou os terrenos em função de seus proprietários  divididos em duas categorias iniciais: pessoas físicas e pessoas jurídicas. Entre as pessoas jurídicas  identificamos  5 categorias: Governo Federal, Governo Estadual, Governo Municipal, Imobiliárias e Outros. Na categoria Governos classificamos todos os terrenos pertencentes diretamente a eles ou a empresas públicas e instituições por eles controladas, como por exemplo a Cohab, a Caixa Economica Federal, o CDHU, o Metro etc.

Entre as imobiliárias classificamos as construtoras, as incorporadoras, as empresas de participações, as associações de moradia e as imobiliárias propriamente ditas. Na categoria outros classificamos uma serie muito variada de proprietários como empresas Industriais, comerciais, de serviços, Igrejas e entidades religiosas, clubes desportivos, empresas privadas que prestam serviços públicos (energia elétrica p. ex.), transportadores, empresas agrícolas e de logística.

 Consideramos que apenas o conjunto constituído por pessoas físicas e imobiliárias constituem os proprietários que representam a oferta de curto prazo de terrenos passíveis de receber construções de mercado. É certo que empresas públicas como o CDHU e a Cohab dispõe de quantidade considerável de terrenos e de área para a construção de moradias, mas não incluímos nesta 1ª Parte do estudo uma vez que obedecem a dinâmica diferente e sua influencia sobre o mercado imobiliário ( formação de preços etc.) é aparentemente pequena. Estes proprietários de terrenos serão analisados na 2ª Parte de nosso estudo.

 Os dados da Planta Genérica de Valores apresentam  dificuldades e carências, entre as quais a falta de dados em alguns casos como a identificação de proprietário por CPF e CNPJ ( ausência de informação que impede a classificação do terreno consiga separar as propriedades de pessoas jurídicas e de pessoas físicas), dupla contagem quando um terreno possui vários proprietários etc. Além disso, não é seguro que a Planta Genérica registre todos os terrenos vacantes existentes no perímetro urbano da cidade de São Paulo.

O método que utilizamos para selecionar e filtrar dados para nossa analise dentre os mais de três milhões existentes na PGV, evidentemente não superou estas dificuldades e portanto há uma margem de erro a ser considerada que estimamos entre 3 e 5% para mais ou para menos dos números que apresentaremos em seguida.

 A evolução territorial e populacional de SP

O Censo de 1872, o primeiro realizado no Brasil, registrava a presença de cerca de 26 mil habitantes na cidade de São Paulo e suas cercanias, enquanto o Rio de Janeiro (a então capital) somava uma população quase dez vezes maior. Nos trinta anos seguintes o crescimento de São Paulo foi vertiginoso. Impulsionado pela chegada de ondas de imigrantes vindos da Europa (Portugal, Espanha e Italia e mais tarde  do Japão) para trabalhar nas lavouras de café que se expandiam aceleradamente, e todos as atividades correlatas que este cultivo demandava, São Paulo ultrapassou em tamanho várias outras capitais ( era a 11ª maior em 1872) e nas primeiras décadas do século XX já ocupava a segunda posição em número de habitantes  atrás apenas da Capital, o Rio de Janeiro.

 Este intenso crescimento exigiu a incorporação de novas áreas seja para a construção de residências seja para um surto de industrialização que se localizou nas margens das duas grandes ferrovias utilizadas para o transporte do café e de outras mercadorias até o porto de Santos de lá trazendo importações necessárias á reprodução da vida social nas cidades e de matérias primas necessárias para  o intenso processo de industrialização que se desenvolvia. As duas vias férreas, a Santos Jundiaí e a Sorocabana de fato cruzavam o centro da cidade e até hoje, embora em numero cada vez menor, existem unidades industriais funcionando em suas margens como pode ser visto no Anexo 1( em amarelo o centro histórico da cidade e em vermelho áreas industriais ao longo da ferrovia Santos Jundiaí).

  Anexo 1

(*) – Inclui Governo Federal, estadual e municipal, empresas públicas, Pessoas jurídicas privadas não imobiliárias, instituições não governamentais, Igrejas, clubes desportivos.

Fundada numa colina onde o riacho Anhangabau desaguava no Tamanduatei e este logo após fluía para o rio de maior porte, o Tiete, ultrapassou rapidamente  seus limites e se esparramou por áreas do noroeste e de sudoeste dobrando o espigão onde posteriormente se construiu a Av. Paulista. Este processo de urbanização marchando para oeste e sudoeste alcançou nos anos 50 as margens do Rio Pinheiros ( na verdade canal do Rio Pinheiros) e em seguida ultrapassando-o formou  novos bairros na Capital e novos municípios adjacentes ao de São Paulo.

A mancha urbana do município de S. Paulo hoje se espalha por mais de 1.100km2 de área a qual continua crescendo uma vez que a população embora em ritmo menor se expande, e de acordo com os novos padrões demográficos ( menor numero de pessoas por moradia) redunda em um aumento do espaço construído proporcionalmente maior.

Existem basicamente duas fontes para o suporte de novas construções: os terrenos vacantes existentes em áreas periféricas ou nos interstícios de áreas já dotadas de construções e infraestrutura, e aqueles ocupados por construções de baixa densidade que possam ser demolidos para que os terrenos que lhes dão suporte sejam ocupados com novos usos e/ou densidades.

Vejamos a situação de terrenos vacantes segundo a Planta Generica de Valores de 2016.

A Situação da oferta de terrenos vacantes em 2016

 Em 2016 a área ocupada por edificações na cidade alcançava cerca de 1.100 Km2 dos 1.500 Km2 da área total do município.

Se considerarmos apenas os terrenos vacantes, ou aqueles onde a PGV não assinala a existência de construções teremos uma estrutura de propriedade territorial com as seguintes características:

 Quadro I

Quantidade  total de terrenos vacantes e área total ocupada registrados na Planta Genérica de Valores de 2016 por tipo de proprietário.                      

Estas duas categorias de proprietários – Pessoas Físicas e Empresas Imobiliárias –  eram titulares de 84,6% do numero total de terrenos vacantes existentes, e de 62,1% da área total por eles ocupada.

Os 12.403 terrenos pertencentes a imobiliárias estavam concentrados nas mãos de 2.682 empresas. Em média cada imobiliária possuía 4,6 terrenos com área média total de 5.085 m2  cada uma.

 O elevado numero de terrenos pertencentes a pessoas físicas ( 79.305) e também o relativamente elevado numero de empresas imobiliárias ( 2.682 ) poderia dar a impressão que a propriedade territorial de áreas vacantes estaria desconcentrada não havendo controle da oferta de terrenos por um numero pequeno de proprietários pessoas físicas ou mesmo de pessoas jurídicas ( empresas imobiliárias). Mas, existem indícios que muitos proprietários pessoas físicas que detém uma quantidade elevada de terrenos e de área pertencem a uma mesma família e/ou são ao mesmo tempo proprietários de empresas imobiliárias e o controle da oferta de terrenos vacantes não estaria tão desconcentrada como uma análise preliminar destes números indicaria. ( examinaremos essa questão na 2ª parte desta análise).

 Além disso, este numero elevado de 2.682 empresas imobiliárias pode esconder o fato que várias delas embora apareçam com nomes e CNPJs distintos pertencem a uma mesma holding, ou a um mesmo proprietário ou grupo de proprietários. A PGV não fornece dados que permitam esta identificação. No entanto por meios indiretos tentaremos analisar esta questão também na 2ª. Parte deste trabalho.

Quadro II

A Distribuição  por tamanho de terreno entre Pessoas Físicas e Empresas Imobiliárias

 Estabelecendo 10 faixas de tamanho para os terrenos pertencentes a Pessoas Físicas e Empresas imobiliárias teremos o seguinte quadro:

Como podemos observar a participação absoluta entre os terrenos de maior área, isto é  terrenos de 40.000 ou mais m2, é mais ou menos idêntica entre proprietários Pessoas Físicas e Empresas Imobiliárias:

 Mas, nos terrenos menores com área até menos de 500m2 há uma diferença muito grande não só em numero absoluto de terrenos como em área ocupada como mostram os dados do Quadro III :

Quadro III

Numero de terrenos vacantes e área ocupada por terrenos de até 500m2 registrados na PGV de 2016

Estes dados sugerem que os terrenos em mãos de pessoas físicas podem representar em grande medida uma espécie de estoque de terrenos que diante da expansão das necessidades construtivas que ultrapassam os bairros centrais são adquiridos por empresas imobiliárias para a realização de seus projetos.

 A concentração por localização entre terrenos pertencentes a pessoas físicas e empresas imobiliárias.

 Uma localização mais ou menos favorável dos terrenos na cidade de São Paulo pode ser estimada pelos preços dos diferentes terrenos registrados na planta genérica de valores. Embora exista uma defasagem entre os preços assinalados na PGV e os praticados no mercado, sendo os primeiros inferiores aos segundos, podemos supor que as posições relativas entre as várias áreas se mantém. Ou melhor é razoável supor que estas diferenças não sejam proporcionalmente maiores em áreas de grande valorização em relação às áreas de menor valorização ou vice-versa.

 Anteriormente já assinalamos que a Planta Genérica registra terrenos com valor do m2 variando entre R$ 43,00 e R$ 22.500,00. Os primeiros localizados em zonas periféricas e os últimos em zonas centrais de grande valorização como a Av. Paulista e a Av. Faria Lima. Utilizamos estes limites superior e inferior e dividimos o conjunto em 11 faixas de valor intermediarias.

 Quadro IV

Classificação dos terrenos pertencentes a Pessoas Físicas e Empresas Imobiliárias em 11 faixas de valor.

 

Pessoa Física

Imobiliárias

Observa-se que há considerável dispersão tanto de propriedade de pessoas físicas como de imobiliárias, sendo natural que os terrenos mais caros (R$ 3.000,00 e mais) estejam em maior proporção não só em quantidade, mas também em área sob controle de imobiliárias.

 Se considerarmos as três primeiras faixas ( mais baratas), as três ultimas e a última ( mais caras) os resultados serão os seguintes:

 Quadro V

Quantidade de terrenos vacantes e área ocupada por terrenos de m2 valendo entre R$43 – e menos de R$ 300, de R$ 2.000 e+ e de R$3.000e+

    

Podemos observar que dentro de cada grupo  entre as faixas de menor valor a participação das pessoas físicas é maior do que a das empresas imobiliárias, sendo o inverso nas faixas de maior valor. Este resultado é consistente com as funções e objetivos desempenhados por cada segmento no mercado, sendo mais provável que empresas imobiliárias tendam a desenvolver seus projetos nos terrenos mais caros do que nos mais baratos. A estrutura espacial dos terrenos de propriedade de pessoas físicas segue uma dinâmica diferente daquela resultante de oportunidades de negócio oferecida pelo mercado e seus movimentos de expansão devem-se mais a processos de sucessão e partilha do que a compra e venda com finalidades de utilização em projetos.

 As vantagens de localização dos terrenos em mãos de empresas imobiliárias podem ser estimadas também se considerarmos  a os valores do m2 nos terrenos de maior área, isto é os terrenos de 40.000 e + m2 .

 Quadro VI

 Terrenos vacantes de 40.000 e + m2 e distribuição quantitativa por faixa de preço entre Empresas  Imobiliárias e Pessoas Físicas:

 Estes indicadores mostram que os terrenos controlados por imobiliárias encontravam-se em melhores localizações do que aqueles de propriedade de Pessoas Físicas, sendo o preço médio por m2 nas primeiras cerca de 75% mais elevado do que nas ultimas. Além disso, entre os 26 terrenos com 40.000 ou mais m2 das imobiliárias apenas um deles estava localizado em áreas onde os preços eram os mais baixos ( R$ 43 – R$ 100); entre as Pessoas Físicas  cinco terrenos encontravam-se nestas condições.

 

O Fator Localização e a concentração das propriedades em mãos de Pessoas Físicas e Empresas Imobiliárias

 Para efeitos de classificação e tendo em vista uma constatação empírica de frequência consideramos que terrenos com valor do m2 de R$ 3.000 ou mais são terrenos situados em zonas centrais ( centrais no sentido de centralidades) da cidade e em localizações mais favoráveis. Estes terrenos com área muito variada admitindo lotes muito pequenos, mas também grandes embora nenhum com área superior a 10.000m2  apresentava a seguinte situação:

Pessoas físicas: existiam 427 terrenos com área total de 191.401m2 concentrados nas mãos de 308 proprietários;

Empresas Imobiliárias: existiam 514 terrenos com área total de 383.438 m2 concentrados nas mãos de 238 empresas.

 Cada pessoa física possuía em média 1,38 terrenos e 621 m2 de área, enquanto as imobiliárias possuíam 2,15 terrenos e 1.611 m2 de área.

A existência de 238 empresas imobiliárias proprietárias de 514 terrenos com valor igual ou superior a R$ 3.000,00 o m2 e cada uma possuindo em média 2,15 terrenos  é um indicador de  oferta relativamente atomizada mesmo considerando este segmento de mercado que congrega os terrenos vacantes de maior valor. É necessário examinar , no entanto, como já assinalamos – e pretendemos tratar disso na 2ª Parte de nosso estudo – até que ponto estas 238 empresas imobiliárias (com CNPJs diferentes) são empresas de fato independentes e concorrentes ( 1 ).

 No outro extremo, isto é nas áreas menos valorizadas ou periféricas nas quais preços por m2 variam entre R$ 43,00 e R$100,00, a situação era a seguinte:

Pessoas físicas: existiam 13.284 lotes ocupando 9.517.438 m2;

Imobiliárias: existiam 1.696 lotes ocupando 1.245.536 m2

 Os 13.284 lotes pertencentes a pessoas físicas estavam concentrados nas mãos de 7.940 proprietários o que significa uma média de 1,69 lotes por proprietário, possuindo em média cada proprietário uma área de 1.198 m2.

 Os 1696 lotes pertencentes a imobiliárias estavam concentrados nas mãos de 122 empresas imobiliárias o que significa que cada uma possuía em média 13,9 lotes e cada imobiliária controlava em média cerca de 10.209 m2 de área.

 Estes dados indicam que existiria maior concentração entre as empresas imobiliárias operando nas áreas de terrenos mais baratos do que naquelas operando em áreas mais caras.

 Em síntese, as imobiliárias operando em áreas de terrenos mais baratos possuíam em média cerca de 10 vezes mais lotes e área do que as pessoas físicas, o que é consistente com a origem dos lotes pertencentes a cada um destes segmentos: entre as pessoas físicas em geral estes lotes tem origem em diferentes sucessões e partilhas familiares, e entre as imobiliárias nos loteamentos de grandes glebas ( 2 ) originadas em compra de grandes áreas

 pertencentes a outros proprietários quer sejam pessoas físicas ou jurídicas ( fabricas p. ex.), terras rurais que se transformaram em urbanas ou mesmo em sucessões e partilhas recebidas como pessoas físicas proprietárias de imobiliárias e que posteriormente são transferidas para o patrimônio empresarial e assim registradas.

A estrutura da oferta de terrenos mais caros e mais baratos de empresas Imobiliárias e de Pessoas Físicas.

 A oferta de terrenos para construção tem como fundamento o fato obvio de que o ofertante seja proprietário dos mesmos (3). E nos interessa saber (como já assinalamos) como esta oferta esta estruturada. Visto de outro ângulo, de que maneira as imobiliárias  se apresentam como proprietárias destes terrenos que constituem a oferta potencial de áreas para construção originada neste segmento da produção. Podemos partir, a) do suposto que tais terrenos vacantes sempre foram desocupados ( historicamente vacantes) e em determinado momento  são adquiridos por imobiliárias para a realização de seus projetos construtivos. Esta característica pode ser preponderante em áreas periféricas onde os terrenos são mais baratos e em determinado momento a construção nestas áreas torna-se rentável para uma imobiliária que lança novo projeto. Mas, b) nas áreas onde os terrenos são mais caros é provável que  parte deles tenha origem na reutilização de terrenos antes ocupados por construções relacionados com outros usos e/ou outras densidades. Nesse caso tratar-se-ia de terrenos não vacantes já ocupados,  mas que em determinados momentos

tornam-se objeto de novos projetos que exigem a demolição do ali existente e durante certo tempo voltam a ser vacantes.

Se esta pratica for frequente isto indicaria que não haveria por parte de imobiliárias o controle prévio ou a concentração de

terrenos que lhes permitisse determinar preços controlando a oferta. A aquisição de terrenos nesse caso depende de proprietários atomizados de imóveis com construções ( onde

eventualmente vivem) dispostos a vende-los se os preços oferecidos foram convenientes. Para os agentes imobiliários, interessados em dar diferente uso a um terrenos  a compra  de um terreno com  construção para eles representa um custo, o de demolição.

Portanto para que esta transação seja feita é necessário que os preços dos terrenos subam consideravelmente, uma vez que o proprietário esta vendendo um terreno e uma edificação, mas a empresa imobiliária esta comprando apenas o terreno. Para o vendedor a construção é um valor que deve ser compensado; para o comprador é um custo adicional de demolição.

Para que esta compensação seja possível é necessário que o maior e melhor uso do terreno aumente quer seja no coeficiente de aproveitamento ou nos usos permitidos (4).

 Para estimar a importância desta forma de acesso aos terrenos examinamos entre aqueles em mãos de imobiliárias cujo valor na PGV era R$ 3.000,00 ou mais ( supostamente os terrenos mais caros) aqueles que haviam sido registrados do ano 2.000 em diante, e numa filtragem mais específica aqueles matriculados de a partir do ano 2010.

 Os resultados foram os seguintes: no caso de imobiliárias, dos 514 terrenos nessas condições 94 (18,2%) tinham sido registrados a partir do ano 2000, e 51 ( 9,9%) de 2010 em diante. Entre as pessoas físicas, dos 427 terrenos 38 ( 8,9%) haviam sido registrados de 2000 em diante e 18 ( 4,2%) haviam sido registrados a partir de 2010.

 Os Anexos II,  IIIa, b, IVa,b, c,  Va,b,c, VIa,b,c VIIa,b,c  VIII a,b,c

 

Nestes Anexos além de localização no mapa do município de São Paulo ( no Anexo II em laranja os mais caros e em vermelho os mais baratos) podemos identificar três casos de terrenos mais caros e três casos de terrenos mais baratos os quais nos mostram evidencias tanto do processo de reutilização de terrenos ocupados por construções, como de terrenos originalmente vacantes.

 Se compararmos a situação de empresas imobiliárias proprietárias de terrenos mais baratos ( R$ 43 a -100) com as pessoas físicas  proprietárias de terrenos nesta mesma faixa de valor ( R$ 43 a – 100) teremos os seguintes resultados:

 Existiam 1.586 terrenos em mãos de imobiliárias sendo 333 (20,9%) terrenos registrados  do ano 2.000 em diante e 162 ( 10,2%) do ano 2010 em diante.

 Os terrenos pertencentes a pessoas físicas eram distribuídos da seguinte maneira: dos 13.591 terrenos existentes com preços entre 43 e R$ 100,00, 1.018 ( 7,4%) do total eram terrenos registrados a partir do ano 2.000 e 378 (2,7%) a partir do ano 2.010.

 Um quadro resumo apresenta os seguintes resultados:

 Quadro VII

 Quantidade de terrenos com preços entre R$43,00 e R$ 100,00 pertencentes a imobiliárias e pessoas físicas por data de registro entre  2.000, 2010 e 2016.

Como era previsível a proporção de registros mais recentes é bem maior entre as imobiliárias em comparação com os proprietários pessoas físicas, uma vez que na grande maioria dos casos  entre as primeiras os novos registros são decorrentes de compra e venda de terrenos e entre os últimos o que pode preponderar são novos registros decorrentes de sucessões e partilhas ( 5 ).

 8.Conclusões preliminares        

 A oferta de terras vacantes em mãos de pessoas físicas e empresas imobiliárias para utilização construtiva parece estar bastante atomizada na cidade de S. Paulo. Embora esta atomização possa ser inferior àquela que os dados sugerem não há indícios de que um grupo de grandes proprietários (sejam pessoas físicas ou empresas imobiliárias) controle o mercado ou mesmo segmentos do mercado, seja nas áreas mais valorizadas seja naquelas onde os preços são menores, especialmente na periferia da cidade.

 Existem indícios também (o que tentaremos aprofundar na 2ª. parte deste trabalho) que entre as empresas imobiliárias a oferta se encontra segmentada, isto é, empresas imobiliárias possuindo terrenos com preços relativamente homogêneos operam em determinadas regiões da cidade, e não em várias com preços muito diferenciados. Em outras palavras a segmentação obedeceria em grande medida o critério de preço do m2 e portanto de localização dos terrenos: existiriam empresas imobiliárias dedicadas majoritariamente ao desenvolvimento de projetos em áreas mais caras, outras em áreas em áreas de preços médios e outras ainda em áreas de preços mais baixos ( aprofundaremos esta análise na 2ª parte do nosso estudo)

 A maior parte dos terrenos vacantes tanto em numero de unidades como em área estão nas mãos de pessoas físicas e empresas imobiliárias. Como mostra o Quadro I apresentado anteriormente  as primeiras detém 73,1% de todos os terrenos existentes ocupando 46,9% da área, sendo que as empresas imobiliárias detinham 11,5% dos terrenos e 15,2% da área total ocupada. Embora possuindo um número absoluto bem menor de terrenos e ocupando uma área também consideravelmente menor do que aqueles pertencentes à pessoas físicas, as empresas imobiliárias possuíam terrenos cujo valor médio do m2 era R$ 670 quase o dobro do preço médio do m2 de terrenos de propriedade de pessoas físicas R$ 384.

 Os dados apresentados anteriormente sugerem também que parte dos terrenos das empresas imobiliárias – em especial os mais caros –  não eram vacantes quando foram adquiridos, e sim ocupados por construções de baixa densidade e outros usos diferentes  dos pretendidos pelos novos projetos que ali  serão edificados.

A evidencia indireta é que de 514 terrenos em mãos de empresas imobiliárias 94 ( 18,2%) tinham sido registrados de 2000 em diante e 51 ( 9,9%) de 2010 em diante. Se compararmos com a situação entre  as pessoas físicas veremos que dos 427 terrenos em suas mãos 38 ( 8,9%) haviam sido registrados de 2000 em diante e 18 ( 4,2%) registrados a partir de 2010.

 Como salientamos parte estes terrenos registrados a partir do ano 2000 entre pessoas físicas podem decorrer de sucessões familiares, o que não se aplica no caso de empresas imobiliárias.

 As aquisições de terrenos mais caros já ocupados por construções pelas imobiliárias sugerem também que os preço do m2 em certas áreas da cidade se elevou a tal ponto a induzir o proprietário vendedor a vender por um preço que compense abrir mão do que nela esta construído, e ao comprador pagar pelo conjunto( arcando com o custo de demolição) para aproveitar novas condições de maior e melhor uso oferecidas por novas normas urbanísticas o que tem acontecido nas Operações urbanas Consorciadas especialmente nas OU Faria Lima e Agua Espraiada.

Em outras palavras, mesmo pagando por um imóvel com construção para somente utilizar o terreno que lhe dá suporte (6), as novas densidades e/ou usos permitidos tornam tal preço compatível com os retornos esperados nestes novos projetos.

 Esta estrutura de aquisição  dos terrenos nas áreas mais caras e já edificadas sugerem que as empresas imobiliárias, nestes casos são mais tomadoras de preços do que formadoras de preços.

                                                                   NOTAS

  • Como já assinalamos esta questão não pode ser avaliada diretamente pelas informações da PGV e será tratada posteriormente na 2ª. parte do nosso estudo.

  • –  Nas áreas mais caras em terrenos já ocupados por edificações de baixa densidade e usos residenciais unifamiliares existem indícios robustos que empresas imobiliárias adquirem lotes pequenos – entre 200 e 500 m2 de proprietários privados ( pessoas físicas) processam a fusão dos mesmos para construir ali grandes edificações de comercio ou serviços o mesmo residenciais multifamiliares. Com certa frequência isto tem acontecido nas  OU Faria Lima e Agua Espraiada. Na primeira, entre 1997 e 2003 pelo menos oito projetos aprovados foram edificados em terrenos resultantes de mais de dez terrenos antes ocupados por residências unifamiliares sendo que três destes projetos consistiam em terrenos resultantes da fusão de mais de 20 lotes anteriormente ocupados.

  • – Deixamos de lado provisoriamente o fato de pessoas físicas proprietárias de terrenos entrarem como sócias – fornecendo seus terrenos – em empreendimento imobiliários organizados por construtoras, incorporadoras etc.

  • – É o que tem caracterizado as áreas de Operações Urbanas Consorciadas existentes na cidade desde o início dos anos 90.

  • – Em 2016 dos 835 terrenos registrados em espólios 95 (11,3%) eram avaliados entre R$43,00 e menos de R$100,00.

  • – Além do pagamento da outorga onerosa quando for o caso.

 

jun 21 2017

O Tripé da governabilidade e a retomada do crescimento econômico

Todos os governos nacionais eleitos a partir de 1989 apoiaram-se no tripé: Congresso (parlamentares), Donos do Pib (Empresários) e Ruas (Povo e movimentos sociais). No passado, o tripé era constituído pelo Exército, a Marinha e a Aeronautica. Hoje, embora consultadas o protagonismo das Forças Armadas é reduzido, e fato relevante: conhecemos mais os nomes dos ministros (as) do Supremo do que o dos comandantes das três armas.

As forças que compõem o tripé atual se interinfluenciam, e são indispensáveis para dar estabilidade a um governo. Um governante pode perder o apoio de uma delas. Mas não de duas; muito menos das três. Collor e Dilma se encaixam neste ultimo figurino e caíram. Temer se apoiava nas duas primeiras. Os Donos do Pib o sustentavam na medida em que suas habilidades de articulador no Congresso o credenciavam para conseguir aprovar reformas indispensáveis à estabilização sem onerar as empresas com novos e velhos tributos e jogando sobre os ombros da população, especialmente a mais pobre, o ônus desta estabilização.

Aos trancos e barrancos o governo conseguia vitórias no Congresso e as perspectivas de aprovação de mudanças nas relações trabalhistas e na previdência eram promissoras; a caixa de ferramentas de bondades para governadores e parlamentares foi aberta e Temer um profissional do Congresso a manejava com relativo sucesso. De quebra beneficiava empresários devedores de tributos com generoso Refis.

Mas, uma delação com hora extra de uma dupla sertaneja feriu o coração do governo. O Presidente começou a sangrar e perdeu grande parte de sua capacidade de costurar apoios no Congresso para aprovação das reformas. Passou a lutar pela própria sobrevivência e deixou de ser útil aos Donos do Pib; se a agonia durar muito poderá tornar-se um grande estorvo. Os empresários tentam abrir um dialogo direto com o Congresso para a aprovação das reformas. Anúncios de pagina inteira nos principais jornais do país custeados por importantes entidades empresariais clamam pelas mudanças mas silenciam sobre o presidente. Querem uma solução rápida. A área econômica age como se nada tivesse acontecido, mas os votos alinhavados para a aprovação das reformas agora tornaram-se incertos.

Sem a equação das contas públicas, leia-se redução do déficit e estancamento do crescimento da dívida, não haverá retorno decidido dos investimentos. E, especialmente a reforma da previdência (a mais difícil) é aguardada pelos empresários como um ponto de inflexão. Para este segmento, cujo comportamento é decisivo para a volta do crescimento torna-se indispensável resolver o problema antes da abertura da temporada de caça aos votos nas eleições presidenciais de 2018. O medo é que as decisões sobre as reformas se arrastem para o ano entrante. Em outras palavras, ou as reformas saem agora, mesmo que atenuadas em função do enfraquecimento da base governista, ou os candidatos que eventualmente as defenderem serão derrotados nas urnas. A agonia que a recessão tem nos causado poderá se prolongar por tempo difícil de estimar e como todos sabemos tempo é um recurso natural não renovável.

fev 08 2017

Paradoxos e Incertezas da Retomada do Crescimento Econômico

A atual política econômica não é farinha do mesmo saco da proposta por Joaquim Levy nomeado para a Fazenda – a contra gosto é verdade – pela ex-presidente Dilma Roussef.

Mas é farinha do mesmo moinho. Existem diferenças? Sim, algumas: Levy queria arrecadar mais aumentando impostos tipo CPMF; além disso, o déficit era uma metamorfose ambulante: começava anão e virava gigante. O ministro Meirelles pressionado pelo empresariado jurou não aumentar impostos e preferiu o jogo da verdade com o déficit:  pelo menos em 2016 não estourou o teto.

Além desta, outra se destaca no tocante ao método. O atual governo abriu duas caixas de ferramentas: uma diminuta, a das bondades; outra, imensa, contendo grandes maldades. Libera depósitos inativos do FGTS; para alguns é um 14 salário. Mas, aprova  o teto dos gastos e envia ao Congresso a reforma da Previdência,  ambas  medidas canalizando para os ombros dos mais pobres o ônus da estabilização. Embora inescapáveis estas medidas representam, no plano político uma atitude paradoxal: ao lançá-las o governo verte água na roda da  impopularidade! E depende cada vez mais do Congresso e dos empresários para não cair.

Em geral, governantes assim se comportam quando o tempo disponível lhes permite compensar as maldades no início do período com bondades nos últimos dois anos de mandato. Mas este governo só tem dois anos e mesmo com tais medidas impopulares corre o risco de não conseguir a retomada do crescimento da economia.

Isto porque a crise dos governos estaduais é mais profunda do que parecia: três dos cinco mais importantes estados brasileiros (Rio, Minas e Rio Grande do Sul) estão praticamente quebrados e necessitando socorro. E socorro no dicionário das finanças públicas quer dizer: déficit & dívida. No plano internacional as ameaças e ações protecionistas do presidente Trump trazem uma turbulência que pode desaguar num jogo tipo perde- perde no qual o Brasil não se classifica entre os que vão perder menos. Os consumidores, esmerilhados por cartões de crédito abrasivos e pilhados no doping do cheque especial fogem das lojas e os negócios não rodam.

Mas nem tudo é negativo. Além da interrupção da trajetória ascendente do déficit público, alguns fatores preparam o caminho para a volta dos investimentos: uma taxa de cambio menos valorizada vem estimulando as exportações e mancomunada com a recessão reduz as importações assegurando um bom superávit comercial.   Mais de 50% dos acordos salariais em 2016 foram assinados com reajustes abaixo da inflação. Isto quer dizer que a mão de obra torna-se mais barata o que sinaliza custos menores para investidores e melhores perspectivas de lucros. A inflação ascendente até meses atrás apresenta sintomas de fadiga e retorna para o centro da meta. A taxa básica de juros ( Selic) também apresenta trajetória de queda o que  ajudara certamente na expansão do credito.

A batalha agora é o que acontecera com a Previdência. Se a  proposta for aprovada sem grandes alterações, os investimentos sairão da toca, acreditando que a dívida pública embora ainda cresça por algum tempo sofrerá uma inflexão.

É verdade que as turbulências da Lava Jato alavancadas com as revelações dos executivos da Odebrecht, poderão  desestabilizar, e no limite derrubar o atual  governo.  Mas, se isto não acontecer o caminho, embora difícil, estará livre para uma lenta recuperação  da economia.

set 06 2016

Corujas não caçam morcegos ao meio-dia!

Descomunal equívoco – para dizer o mínimo – é a narrativa que alguns economistas ex conselheiros da ex-Presidente tentam elaborar para salvar-lhe a alma, e a deles também.

A prosa enganosa consiste em afirmar que ao invés de pedaladas fiscais o que a Presidente praticou, em 2015, foi uma política de intensa redução de gastos, ou “despedaladas” fiscais. Despesas previstas foram cortadas devido à queda da arrecadação o que teria contribuído – além da Operação Lavajato – para o agravamento da crise… Tais cortes jogaram água no moinho da crise. Trocando em miúdos: a presidente não cometeu crime de responsabilidade, mas optando por uma política econômica equivocada, levou o país à recessão e ao desemprego.
Livram a ex-presidente do crime de responsabilidade fiscal, e montam um “hedge” para salvar a própria pele: diante do inevitável ajuste fiscal que o novo governo deverá tentar fazer e do enorme desgaste político-eleitoral decorrente posarão de defensores de uma política econômica desenvolvimentista que garantiria emprego e renda para a enorme massa de deserdados. A desculpa mais parece a do sujeito que deflora uma donzela e se recusa a casar com ela alegando não ser a moça mais virgem…

Esta esdrúxula narrativa, que esquece o descalabro fiscal de 2014 – leia-se pacto com o diabo da gastança para ganhar eleições – esconde o que se poderia chamar de “síndrome do “day after”: o governo Temer, agora efetivado será obrigado a adotar uma política econômica contracionista, semelhante a que a própria ex-presidente tentou com o malsucedido ministro da Fazenda Joaquim Levy. Ao nomear um ministro “do mercado” esperou que uma coruja caçasse morcegos ao meio-dia. Não deu certo. Seu próprio partido barrou a iniciativa, e sem sustentação o ministro caiu.

O atual governo Temer pede que o ministro Meirelles faça o mesmo, só que ao final da tarde. Vai ser complicado. Corujas e morcegos tem outras agendas, mas se pelo menos a economia deixar de piorar já é algo para se comemorar.

A retomada do crescimento econômico, no entanto, requer entre outras condições uma perspectiva de equilíbrio nas contas do governo, hoje profundamente deficitárias. Para obter tal resultado será necessário aumentar as receitas ou reduzir as despesas, ou praticar as duas coisas ao mesmo tempo. Qualquer destas manobras exige base parlamentar firme para aprovação de medidas que demandam mais do que maioria simples no Congresso, esta também duvidosa, diga-se de passagem. Tudo indica que o jogo começará a ser jogado para valer só depois das eleições municipais de outubro.

Vitórias no Congresso – alterações na Previdência e tetos de gastos do setor público – contribuindo para o ajuste vão encurtar o prazo para a retomada do crescimento.

Outra condição importante já esta dada: a relação cambio x salários se ajustou razoavelmente. Exportadores recuperam mercados perdidos no passado recente e os custos com mão de obra se reduzem com a retração dos salários: reajustes de várias categorias abaixo da inflação, novas tecnologias e uma conjuntura de desemprego que permite uma exploração mais intensa daqueles trabalhadores que não perderam o seu, dá especialmente ao setor industrial maiores condições de competição no plano nacional (contra os importados) e internacional.

Derrotas do governo no Congresso, no entanto, farão nossa agonia durar mais tempo.

 

jul 13 2016

Sugestões para sair da enrascada

O afastamento da Presidente Dilma em maio de 2016 estancou a sangria: boa parte dos indicadores econômicos pararam de se deteriorar. Alguns apresentam avanços significativos – como o superávit da balança comercial – mas outra coisa é que comecem de forma sistêmica a melhorar.

Preso numa contradição insolúvel o governo Dilma, como a maioria dos violinistas, tentou segurar com a esquerda e tocar com a direita, mas seu partido não deixou. Em vez de musica começou a produzir ruídos intoleráveis e o publico intensificou as vaias.

O governo Temer, também acorrentado num dilema, anuncia uma política econômica de austeridade, mas como italiano jogando queijo sobre macarrão distribui benesses para estados falidos, aumenta o bolsa família e reajusta o salário de servidos públicos. Tudo enfiado debaixo do guarda-chuva do déficit sacramentado de 170 bilhões!

 É claro que enquanto o afastamento não for definitivo o governo Temer não tem condições de abrir a caixa de ferramentas dos remédios amargos, entre eles o combate ao assim chamado déficit da Previdência, pois arrisca perder o apoio dos votos no Senado para a sentença final da presidente afastada. Tampouco quer, com medidas impopulares, estimular a hostilidade das ruas às vésperas das Olimpíadas.  Muito menos irritar os eleitores nos meses que antecedem as eleições municipais de outubro.

A partir de novembro, com o quadro institucional e eleitoral resolvido será possível enfrentar os problemas para recolocar as contas públicas nos eixos. O presidente interino recentemente disse: “Em certo momento virão medidas impopulares” enviando recado especialmente para os empresários. Na verdade, ainda que no rumo certo, zerar o déficit primário e transformá-lo em superávit vai demorar. Este, aliás, é o único caminho para impedir a explosão da dívida publica. Difícil, mas não impossível.

 O problema é que esta manobra não garante uma retomada robusta do crescimento do PIB de forma sustentável.

 Para tanto será necessário equacionar, entre outros o problema da dívida pública. Uma coisa é evitar um crescimento explosivo; outra, equilibra-la e, no limite, processar sua redução. Alavancada por uma taxa de juros muito elevada a dívida publica de quase três trilhões de reais exigirá 500 bilhões todos os anos só para o pagamento de juros. Eis aí um dos responsáveis pelo descomunal déficit nominal e por consequência pela expansão da própria dívida pública. Esta ciranda precisa ser quebrada.

 Um capítulo interessante deste endividamento é o que acontece com os estados e municípios: receitas em queda em função da recessão dos últimos 36 meses e despesas em elevação tanto pelo significativo montante dos juros e amortizações de suas dívidas (o município de São Paulo paga nesta rubrica mais de 10% de sua receita) como também porque os custos unitários dos serviços públicos que prestam à população tem tendência estrutural de aumento inclusive durante as recessões. De passagem, é bom lembrar que tais serviços recebem uma pressão adicional daqueles que perdendo suas fontes de renda (desemprego) são obrigados a migrar de serviços pagos de saúde e educação, por exemplo, para o setor público onde podem ser (des)atendidos gratuitamente.

A outra cara da dívida publica

 Do outro lado desta dívida descomunal encontram-se os credores, detentores de imenso patrimônio financeiro. Como acontece com qualquer forma de riqueza no sistema capitalista, uns poucos entre pessoas físicas e jurídicas, abocanham uma grande parte deste patrimônio. Em geral, os mais ricos além de patrimônio financeiro dispõe sua riqueza acumulada em outras formas: obras de arte famosas, pedras preciosas e joias, carros, lanchas, aviões de luxo e especialmente propriedades imobiliárias tanto terras vacantes, urbanas ou rurais, como dotadas de belas e luxuosas mansões, casas de praia e de campo e outros aprazíveis sítios de descanso.

 Uma das vias para aumentar as receitas nos três níveis dos entes federativos consiste em tributar devidamente esta riqueza para contribuir a transformar um déficit primário em superávit primário como obtivemos a partir de 1999 até 2013.

 Impostos como o ITR (Imposto Territorial Rural) que não possui caráter fiscal deveria passar a ter. Nos últimos 50 anos cerca de 200 milhões de hectares foram incorporados à agropecuária no Brasil. Isto corresponde a cerca de 7 vezes a área do estado de São Paulo. Sem ter caráter fiscal a receita do ITR, apesar da enorme expansão das áreas rurais não acusou aumento significativo nos últimos tempos. Em alguns casos a receita do imposto é inferior ao custo de cobrá-lo.

O ITR deveria ter dois componentes: um incidente sobre a propriedade de determinada fração do nosso território; outro inversamente proporcional do grau de eficiência do seu uso, isto é, de sua produtividade.

 Os bens de luxo como casas, apartamentos, carros, lanchas, aviões, helicópteros pertencentes a particulares também deveriam ser tributados de forma progressiva e robusta: IPTU, IPVA, ITBI e de transmissão por herança, entre outros. Tributo incidente sobre operações financeiras poderia constituir uma fonte adicional de arrecadação (como já ocorreu no passado recente) com o cuidado de diferenciar as operações realizadas por pessoas físicas daquelas realizadas por pessoas jurídicas.

Outra fonte de receitas: a captura de mais valias urbanas

 A Lei 10.257 de 2001, também conhecida como Estatuto da Cidade brinda às Prefeituras de qualquer cidade brasileira instrumentos para a obtenção de receitas não oriundas de tributos. A chamada outorga onerosa do direito de construir permite que a administração pública municipal em seus Planos Diretores (cidades de mais de 20.000 habitantes são obrigadas a instituí-los) estabeleça índices de aproveitamento básicos e máximos, e receba dos interessados em obter direitos de construir além do básico (até o limite do máximo) contrapartidas econômicas que serão utilizadas em obras de infraestrutura e na construção de habitações de interesse social. O município de São Paulo é campeão nesta matéria, sendo aquele que mais recebe contrapartidas econômicas pela concessão de direitos de construir não só no Brasil, mas em toda a America latina. Em duas operações urbanas na cidade – Faria Lima e Agua Espraiada-  já se arrecadou até agora mais de 8 bilhões de reais.

 Outras cidades como o Rio de Janeiro, Curitiba e recentemente Belo Horizonte estão também lançando mão destes instrumentos, capturando mais valias e aumentando sua capacidade de investimento.  Uma política nacional de desenvolvimento urbano deveria incentivar tais mecanismos e ao mesmo tempo estabelecer preferências na obtenção de financiamentos na Caixa Econômica Federal e do BNDES, à aqueles municípios que tenham estas ferramentas em seus planos Diretores e em suas leis de Zoneamento e os apliquem capturando mais valias urbanas e destinando estes recursos para a construção de moradias populares e obras de infraestrutura.

 As eleições municipais que se avizinham oferecem uma boa oportunidade para a discussão e a introdução destes instrumentos em todo território nacional.

fev 17 2016

Um Acerto Crasso?

Um economista desencantado poderia criar o conceito que encabeça este artigo:

“Política econômica exitosa para enfrentar conjuntura adversa, mas que provoca consequências desastrosas se mantida indefinidamente. Estímulos ao consumo como subsídios tarifários, creditícios, tributários e aumentos salariais foram eficazes para enfrentar a crise em 2008/9.”

Mantidos depois de 2010, no entanto, corroeram as contas públicas, despertaram o dragão inflacionário, incharam a dívida pública e aguçaram a desconfiança dos empresários. Estes brecaram os investimentos obrigando o governo, para evitar o pior, a se envenenar com a própria saliva: fazer exatamente o contrário do que vinha prometendo. Resultado: aumento dos juros, dos tributos, do cambio, e redução dos salários o que provoca recessão e desencadeia fortes focos inflacionários. A saída da enrascada é viável, mas muito penosa: recessão profunda misturada com inflação robusta penetrando nos dois dígitos. A avaliação do governo desce aos infernos. Se, eleitoralmente a política anterior garantiu a vitória em 2014 (por pouco, é verdade), o ajuste irá cobrar um preço muito alto nas eleições municipais de 2016, e nas presidenciais de 2018, sem falar que a estiagem não raciona água na operação Lava Jato.

E a saída? O próprio veneno cria antídotos, ou melhor, pré-condições para a volta do crescimento. As exportações estimuladas pelo cambio desvalorizado começam a se animar e apesar da crise na China (principal parceiro comercial) elas encolheram menos do que as importações produzindo um estimulante superávit comercial. O desemprego força os salários para baixo: custos reduzidos animam os exportadores e os empregadores em geral. Já vimos este filme, especialmente na crise de 1999 – 2001, mas ainda faltam duas condições sem as quais as quatro taxas do apocalipse (cambio, salários, tributos e juros) não produzem um alinhamento ótimo. A taxa de juros que não depende do legislativo, já se encontra quase ajustada. O obstáculo é o próprio partido do governo que opera contra seu aumento, e também bloqueia medidas de redução de custos como mudanças na idade mínima para as aposentadorias. Sim, eu sei que o aumento desta taxa é um bumerangue que retorna e devasta a dívida pública, mas é o preço a ser pago pela farra anterior. Ou melhor, as coisas vão piorar antes de melhorar. E o melhorar aqui é apenas uma possibilidade.

 As dificuldades no ajuste da carga tributária – aprovação da CPMF p. ex.– apoiada pelo PT, mas rejeitada por grande parte do Congresso é talvez o maior obstáculo que, se não superado fará o    déficit se agravar. Sem arrumar suas contas nada feito, e a volta dos investimentos do setor privado será adiada.

 Um complicador de peso é o impasse político (Dilma x Cunha) com a ameaça de duplo “impeachment” que impede um mínimo de previsão, indispensável para a retomada da confiança dos investidores. O primeiro ano do novo mandato, 2015, foi praticamente perdido. Neste segundo, o problema parece que será resolvido embora a capacidade de procrastinação do Legislativo e do Executivo alcance dimensões cósmicas. Mesmo com a superação da crise política tudo indica que o PIB também encolherá significativamente em 2016. Nos dois últimos, só 2017 dá esperanças de que o econômico tem chance de não ser sacrificado em nome do eleitoral.  Rezemos para que as dificuldades econômicas mundiais que se intensificam – com a China cambaleando – não agravem nossa situação e comprometam a retomada do crescimento, transformando este período na pior fase econômica dos últimos 100 anos.

 

out 23 2015

Feliz 2017 ou 2018?

Quem pede, recebe; quem nomeia tem preferência!”

Neném Prancha nos tempos da Lava Jato.

 

Desde 2013 o PIB era um cabra marcado para morrer. A política expansionista que prosseguiu mesmo depois de passada a onda de choque da crise  de 2008 indicava aos agentes, (leia-se investidores), que o modelo era insustentável. Em 2014 com eleições à vista a caixa de ferramentas das bondades (gastos, subsídios e pedaladas)  se escancarou  e o resultado é a profunda crise que estamos vivendo neste segundo semestre de 2015.

Talvez as coisas tenham se agravado por um pequeno, mas significativo detalhe: a presidente da República é economista. Impressionada com as teses de grandes colegas do século passado, substituiu o tripé, cambio flutuante, metas de inflação e superávit primário, por um outro, o formado por Keynes, Kalecki e Minsky. Economistas que poderíamos chamar “do lado da demanda” recomendavam que para tirar o país do fundo do poço  durante uma crise era recomendável que o governo, mesmo às custas de déficits, estimulasse a demanda efetiva com gastos, subsídios, crédito barato  etc. Mas, esta política seria transitória: não deveria durar para sempre. O erro de todos os que a aplicaram foi permanecer usufruindo de seus doces frutos eleitorais, expandindo os déficits de maneira irresponsável e aumentando o endividamento público tornando-o insustentável. É bom lembrar que dívida pública, a rigor não é dívida do governo. É dívida do público e o público somos “nosotros”. A única forma de pagá-la são as medidas (entre as quais aumento de impostos) que o novo ministro da Fazenda esta propondo. Este é o aspecto mais destruidor da política econômica do primeiro mandato da presidente Dilma: não deixa outro caminho senão este maldito ajuste fiscal. E para piorar as coisas, quanto mais colocarem empecilhos às propostas do ajuste mais a economia sangrará na pior crise econômica dos últimos 50 anos. Em síntese, não há plano B: somente há um plano A. resta saber se será com letra maiúscula ou minúscula…

No plano político as coisas também não dão margem a qualquer otimismo. Entre a presidente Dilma e o presidente da Câmara de Deputados, trava-se um combate cuja situação, na linguagem da teoria dos jogos poderíamos chamar de Equilíbrio de Nash: dois jogadores estão em posição de equilíbrio, mas a situação é desconfortável para ambos. Se abandonarem seu antagonismo e entrarem em acordo as posições de ambos poderão melhorar e ambos ganharão, num típico resultado ganha-ganha. Exemplo: os acordos de paz entre Israel e Egito (abençoados pelos Estados Unidos) desmilitarizando o Sinai fez com que ambos deixassem de dedicar imensos recursos nas fronteiras deste deserto, canalizando-os a outros fins. No caso houve uma “solução de Nash”. Entre a presidente Dilma e Eduardo Cunha, ao contrário, qualquer solução fora deste equilíbrio precário parece ser pior para ambos: para o presidente da Camara encaminhar o processo de impeachment (a única bala de sua arma) pode acelerar a perda do seu mandato pelas acusações de corrupção em curso, pois não seria mais necessário para a oposição; para a presidente da República,  sinalizar que seu partido poupará Cunha, pode levá-lo a não dar curso aos pedidos de impedimento que se multiplicam. A nenhum dos dois convém uma atitude hostil em relação ao outro. O equilíbrio entre ambos é a própria solução no curtíssimo prazo. Procrastinar, ganhar tempo, convém a ambos e empurrar os processos de cassação do mandato de um e o impedimento de outra para 2016 é o estribilho da moda que ninguém se anima a dizer em voz alta. Mas, falta combinar com o Supremo, a Polícia Federal, o Ministério Público e os delatores da Lava Jato. E, já ia me esquecendo, as manifestações nas ruas…

jun 23 2015

Não existe almoço grátis. E janta?

O último bastião que ainda segurava a queda de prestígio do governo Dilma está desmanchando no ar com rapidez:

  • Em maio de 2015 quase 120 mil trabalhadores deixaram de ter sua carteira assinada, especialmente na indústria.

  • Em junho apenas 10% dos entrevistados consideravam o governo Dilma bom e ótimo.

A situação piorou tanto que o PT, com Lula no leme, já ensaia a retirada de um pé da canoa furada.

Isso já era esperado diante de uma política econômica cuja principal função é o ajuste da economia depois do destrambelho dos últimos quatro anos.

É lamentável, mas o desemprego contribui para por nos eixos uma das taxas – a de salários – que havia se tornado disfuncional: os salários reais aumentaram mais do que a produtividade (aumentando os custos da produção), e o excesso de demanda turbinada por facilidades na concessão de credito provocou pressões inflacionárias insustentáveis. Até o ano passado estas pressões foram em grande parte neutralizadas pelos efeitos pirotécnicos praticados com a contenção dos preços públicos como a energia, os transportes e outros. Mas, quando estes saíram da toca somando-se às pressões da demanda o teto da inflação foi rompido desta vez de dentro para fora.

Os economistas do governo federal incluindo a Presidente, que também abraçou esta área do conhecimento em seu nível universitário, sabiam que não existe almoço grátis. Mas tinham dúvidas quanto ao jantar. Agora, chamados á realidade por um ministro da Fazenda – ave portadora de distinta plumagem- percebem que a regra se aplica inclusive ao café da manhã. E o pagamento destes compromissos deixados como dívida, restos a pagar, “pedaladas” ou como se queiram chamar estão custando caro. É certo que o ajuste resultara em encolhimento do Pib em 2015 e idem, idem em 2016. Talvez tivesse sido melhor pedir a recontagem de votos e entregar o governo á oposição. Não restaria a esta fazer outra coisa que o mesmo – e talvez até com maior intensidade – ficando com o desgaste do ajuste. Em 2018 com a casa arrumada ou quase, um candidato do PT poderia voltar a vencer as eleições presidenciais. Mas, a oportunidade passou. Agora é amargar o desgaste e esperar que os alquimistas neo emplumados da fazenda inspirando-se em Issac Newton transformem chumbo em ouro.

E os salários?

A luta dos trabalhadores agora não é mais por melhores salários e benefícios, mas simplesmente por manter seus empregos. Isso resultará fatalmente numa queda do salário real. Se é ruim para o consumo e deprimente para os negócios no curto prazo pode ser bom para a volta do crescimento no médio e no longo. E a retomada pode começar pelo incremento das exportações de manufaturados cuja expansão – no nosso caso – necessita de dois empurrões: uma taxa de cambio desvalorizada – algo já conseguido em parte – e mão de obra barata. Mas a duração desta travessia pode demandar mais tempo do que seria razoável. Se 2013 e 2014 já foram anos de crescimento raquítico, e 2016 repetir o desastre que esta prometido para 2015 teremos o mais longo período de crescimento zero de nosso período republicano.

fev 01 2015

O Esperanto Econômico e a Cumbuca de Maldades

Deus é brasileiro, mas São Pedro parece ser argentino…”

As promessas de campanha, dizia um velho político, valem cem dias: intervalo entre a eleição e a posse. Entre nós, não durou setenta. Antes que a vaca começasse a tossir, a nova equipe econômica  tomou as primeiras medidas para o rearranjo das quatro taxas do apocalipse: juros, cambio, impostos e  salários. Qualquer ajuste fiscal demanda um relacionamento especial entre estas taxas. A linguagem do ajuste, falada por grande parte dos especialistas é o esperanto econômico cujo estribilho é: aumentar os juros (a Selic), os impostos, desvalorizar o câmbio e comprimir os salários. Os dois primeiros já subiram. O impacto nos dois restantes é uma questão de tempo.

Resultado: antes de melhorar (uma possibilidade) vai piorar (uma certeza).

Em economias de mercado, o investimento depende do setor privado. Sem ele a economia não cresce. Para isso é indispensável que os empresários recobrem a confiança na política econômica, perdida por quatro anos de malabarismos. Entre outros, o apelo à contabilidade criativa que engana no curto prazo, mas que é destrutiva no médio, para não falar do longo. Esta forma peculiar de encarar os números contribuiu para nos levar ao atoleiro da estagnação.

A inflação crescerá num primeiro momento, o mesmo acontecendo com o desemprego. Os salários deixarão de aumentar, e poderão até cair. Os juros em elevação contribuirão para um cambio valorizado, é verdade. Mas se eles subirem nos Estados Unidos este efeito poderá ser mais do que neutralizado. As perspectivas para 2015 são ruins.

Que faria a oposição se tivesse vencido as eleições? Nada muito diferente. Talvez adotasse medidas desagradáveis mais rapidamente para colher frutos na segunda metade do mandato. A Presidente  Dilma seguiu o figurino tipo FHC: no primeiro mandato deu a festa, para pagar a conta no segundo.  Para ela, as eleições deixaram de ser um problema. Agora é problema do PT, que pensa em 2016 e em 2018 com ansiedade depois da esmerilhada que sofreu nas eleições de 2014. No interior deste partido as tensões aumentam e as primeiras rachaduras começam a aflorar: dizem alguns – com razão – que ela, a Presidente, está fazendo exatamente o que criticava em seus oponentes. Outros garantem que ela foi contaminada pelo vírus do neoliberalismo.

Mas, para explicar eventuais inflexões a melhor resposta é o silêncio. Deixa que seus eloquentes e obedientes ministros se queimem e ouçam o ranger dos dentes da militância, e do povo.

O ministro da Fazenda parece contar com o apoio dos empresários. Isso só não basta: é preciso saber quanto tempo levará até que este apoio se transforme em investimentos. Os do governo devem minguar em função do ajuste fiscal. Os esforços para aumentar a receita em R$ 20 bilhões, anunciados em janeiro pela troika da economia foram devorados em mais da metade pela elevação da Selic (0,5%) que obriga o governo a pagar mais juros pela dívida pública. Parece que  a dose foi insuficiente.

Além disso, como diria aquele filósofo alemão do século XIX que não gostava dos barbeiros: “O espectro do apagão ronda a economia brasileira!” Em 2001 ele causou um recuo de 1,5 pontos percentuais no Pib. As estimativas para este ano já são próximas de zero. Se faltar energia certamente o PIB será negativo em 2015. Mas, como desgraça pouca é bobagem, ainda enfrentamos a ameaça de falta d’água. Nos principais conglomerados urbanos do país – São Paulo, Rio e Belo Horizonte – os reservatórios estão chegando ao fim mesmo no meio da estação chuvosa. As famílias já enfrentam sérios problemas de abastecimento. Mas, a maior parte de nossos recursos hídricos é consumida pela indústria e pela agricultura. E a água escasseia exatamente no sudeste onde o consumo é maior. 2015 será marcado certamente como o ano que reuniu o pior dos dois mundos: recessão,  inflação e desemprego combinados com falta d’água e de energia elétrica.

set 16 2014

Municipios Financeiramente Asfixiados

Municipios Financeiramente Asfixiados

 

A possibilidade de um Pib zero em 2014 resultará em média de 1,5% de crescimento nos quatro anos do mandato da presidente Dilma. Talvez isso não consiga compensar a taxa de crescimento da população. Resultado: o Pib per capita na melhor das hipóteses permanecerá estagnado, ou poderá cair no pior dos cenários. Este desempenho se assemelha aos primeiros quatro anos da década de 1980, a década perdida.

Em outros textos neste blog já examinei algumas causas dos Pibs raquíticos que experimentamos neste quadriênio.

Gostaria agora de examinar os efeitos colaterais desse raquitismo sobre as finanças dos municípios brasileiros. A maior parte dos mais de 5.500 municípios existentes no Brasil dependem dos repasses da União e dos Estados para o financiamento da produção de bens e serviços que devem proporcionar às suas populações.

Com a queda do Pib os tributos federais e estaduais que dele se nutrem tem a mesma sorte e o que é redistribuído aos municípios cedo ou tarde encolhe.

Este movimento de tendência de baixa na arrecadação esbarra numa tendência em sentido contrário de elevação dos custos unitários dos bens e serviços públicos oferecidos à população de cada município. Em outro artigo neste blog (1) desenvolvo esta questão de forma mais extensa, mas aqui apenas ressalto o que é mais evidente: o crescimento espacial das cidades obriga, por exemplo, a trajetos mais longos do transporte público o que vale dizer: custa mais caro transportar um passageiro que vive a 20 km de sua residência ao seu sítio de trabalho do que transportar um que vive a 10 km.

(1) La Dinámica del Desarrollo Urbano: expansión espacial, costos de los servicios públicos y captura de plus valías, un abordaje teórico.

O mesmo raciocínio se aplica aos resíduos sólidos: é mais caro transportá-los a aterros sanitários localizados a 60km de distancia do que a 30 km. Isso para não falar dos congestionamentos que tornam estes longos trajetos ainda mais custosos pela demora em percorrê-los. Para não falar do aumento dos custos unitários de serviços públicos não estão relacionados diretamente com o crescimento espacial das cidades como é o caso da educação e da saúde.

Este processo de aumento de custos unitários também está presente no fornecimento de água, energia elétrica, e especialmente casas populares, não necessariamente pelo aumento de custos dos materiais de construção, mas pela tendência de aumento de preços dos terrenos mais bem localizados que repercutem (em gradiente) também no aumento de preços dos terrenos localizados na periferia.

Este duplo movimento em sentido contrário: tendência de redução das receitas por um lado e aumento de custos por outro (2) provoca uma tensão muito grande nas finanças municipais e conduz as Prefeituras a escolhas difíceis e em alguns casos traumáticas: incrementar a arrecadação via aumento da tributação local, ou deixar a população mais pobre desassistida e entregue à sua (má) sorte.

 (2) – É interessante notar que ao contrário da maioria dos produtos produzidos pelo setor privado onde um aumento na escala de produção reduz os custos unitários (economias de escala), no caso da maioria dos serviços públicos ocorre o contrário: quanto maior a escala maiores são os custos unitários de produção; são as chamadas deseconomias de escala.

O caminho de aumentar a tributação local às vezes é bloqueado por razões políticas ou jurídicas (como aconteceu recentemente em São Paulo com a proposta de aumento do IPTU) mas em todo caso é um caminho possível, pois embora a carga tributária nacional tenha crescido de cerca de 25% do Pib em 1995 para 35% nos dias de hoje é fácil constatar que se paga mais imposto para ter um carro do que para manter uma moradia: o IPVA é mais elevado do que o IPTU (3).

 

(3) – Claudia de Cesare e José Roberto Afonso, tem mostrado em vários trabalhos que a participação do IPTU na carga tributária total no Brasil fica em torno de 1,3% ( 2013) e não é superior a 0,5% do PIB enquanto nos Estados Unidos e Canadá p. ex. é superior a 3,0% do PIB.

Outra saída é engrossar as peregrinações de Prefeitos à Brasília, patrocinada todos os anos pela Confederação Nacional dos Municípios (CNM) para solicitar mais recursos ao Governo Federal. Mas este é, na melhor das hipóteses, um jogo de soma zero, pois o Governo Federal sofre dos mesmos constrangimentos: os custos dos serviços que brinda ( educação e saúde p. ex. entre outros ) sofrem, por causas diferentes das espaciais, dos mesmos problemas de aumento de custos unitários ( para não falar dos serviços das respectivas dívidas). O resultado tem sido uma incapacidade de realizar atendimento universal às populações que demandam serviços básicos, ou em alguns casos na deterioração no atendimento onde ele atende apenas parte da população.

Soluções não tributárias

Embora exista margem para aumentar a receita dos municípios via aumento da arrecadação do IPTU (4) é importante examinar os instrumentos não tributários já praticados no Brasil e respaldados por legislação e que tem permitido um expressivo incremento de recursos para investimentos em infraestrutura e construções de Habitações de Interesse Social ( HIS) em algumas cidades brasileiras notadamente em São Paulo.

(4) – Muitos municípios brasileiros não possuem sequer um cadastro dos imóveis existentes em sua área urbana o que dificulta a elaboração de uma planta genérica de valores sobre a qual aplicar uma determinada alíquota. Muitos que tem um cadastro não os atualizam e outros não aplicam o principio da progressividade na alíquota brindada por nossa legislação ( Estatuto da Cidade e Emenda Constitucional de 2002). O ITR ( Imposto territorial Rural) embora seja de competência da União, não tem caráter fiscal e promove uma arrecadação tão pequena que muitas vezes não cobre os custos da cobrança. Por esta razão o Governo Federal estimulou a celebração de convênios com os municípios para que eles se encarreguem da cobrança e se apropriem de toda a arrecadação. Mas segundo dados de José Roberto Afonso esta alcançava apenas 0,02% do Pib em 2013, o que contrasta com o fato de o Brasil ter incorporado nos últimos 50 anos cerca de 180 milhões de ha. à sua área agrícola ( cerca de 8 vezes a área do estado de São Paulo). Torna-se urgente, portanto, a mudança neste imposto dando-lhe também um sentido fiscal o que poderia mitigar a situação financeira dos municípios menores em população, mas grandes em área rural.

O mais relevante é a Outorga Onerosa do Direito de Construir que constitui a entrega de direitos de construção adicionais ( seja um potencial construtivo maior, seja a mudança de uso) a proprietários de terrenos e/ou empreendedores imobiliários mediante contrapartida econômica.

Os Planos Diretores baseados no Estatuto da Cidade podem estabelecer um coeficiente de aproveitamento básico e um coeficiente máximo. Se o empreendedor desejar ir além do coeficiente básico ( tendo como limite o coeficiente máximo) ele terá que pagar pela valorização que estes direitos de construção adicionais promovem. As formas deste pagamento podem ser através da compra de Cepacs ( Certificados de Potencial Adicional de Construção) ( 5 ) nas Operações Urbanas ou através da Outorga Onerosa do Direito de construir (OODC) calculada diretamente caso a caso através de uma formula específica ( 6).

 

(5) – Veja artigo publicado neste Blog: “Tarifa Zero, CEPACS e a outorga onerosa do direito de construir”. O total arrecadado nas Operações Urbanas em São Paulo entre 2005 e 2012 alcançou quase 6 bilhões de reais como mostra o quadro abaixo:
Municipios Financeiramente Asfixiados
Fonte: Portal da Prefeitura do Município de São Paulo. É interessante notar que enquanto estes recursos não são utilizados no pagamento das obras podem ser aplicados no mercado financeiro e, durante o período renderam a significativa quantia de R$ 743 milhões de juros!
 
(6) – Camila Maleronka e Fernanda Furtado estimam que em São Paulo entre 2005 e 2011 as contrapartidas econômicas geradas por este instrumento alcançaram cerca de R$ 1,245 bilhão.

Nos municípios com centros urbanos menores onde o mercado imobiliário é menos dinâmico e a área rural é significativa, a maior valorização ocorre quando a estas áreas se transformam em urbanas. A valorização provocada por esta mudança de uso (7) permite que os proprietários destas áreas rurais recebam um verdadeiro presente pois o preço de de suas terras é multiplicado por 3, 5, 10 ou até mais por uma simples alteração do zoneamento.

 

 (7) – Alguns Prefeitos “oportunistas” acham que fazem um bom negócio, pois estas terras passam a pagar IPTU e não mais o ITR…

Nossa legislação permite que estes instrumentos de captura desta valorização sejam utilizados em todo território brasileiro. Alguns municípios já o fazem em maior ou menor escala como São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Porto Alegre e Belo Horizonte. O que talvez esteja faltando em grande parte dos municípios brasileiros é vontade política de elaborar Planos Diretores que os contemplem e a aprovação de leis complementares que viabilizem seu uso.

Uma palavra final sobre o aumento de custos unitários dos serviços públicos. Se, o aumento da escala de produção provoca um aumento dos respectivos custos unitários, o caminho a ser trilhado deve ser o de produzir menos no sentido de induzir a população a consumir menos de cada serviço público. Por exemplo, no caso dos resíduos sólidos é praticar a política dos 3 Rs – a redução, a reciclagem, e o reuso – e portanto a redução do que se envia para os aterros sanitários. No caso da água é racionalizar seu consumo e combater o desperdício; nos transportes urbanos é estimular o aumento da densidade em certas áreas para evitar a expansão espacial por novas periferias; na saúde é estimular os processo de prevenção das doenças e outros procedimentos que evitem que pessoas adoeçam e necessitem se internar em um hospital.

Mas esta análise fica para outra ocasião.

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