fev 20 2018

Crescimento Urbano, Receitas da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)

Crescimento Urbano, Receitas da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), e impacto sobre a arrecadação do IPTU na Cidade de São Paulo entre 1995 e 2015: os coeficientes de Produtividade e Fertilidade Tributária, e o índice de Ociosidade Territorial.

 

  1. Introdução

 

O crescimento da área construída nas cidades  geralmente demanda a implantação de novas infraestruturas que permitam a  reprodução da vida social de forma adequada em seu meio.  Um problema de todas as cidades que crescem é como financiar tais infraestruturas? Existem duas fontes básicas destes recursos: as tributárias e as não tributárias.

Neste texto trataremos de meios não tributários examinando por exemplo, como a outorga onerosa do direito de construir tem contribuído com este financiamento. Mas, examinaremos também a participação de fontes tributárias  especificamente o IPTU, e a influencia que a outorga onerosa tem exercido sobre a respectiva arrecadação. Estas duas fontes  mantém na verdade um vinculo, sendo a existência da outorga onerosa do direito de construir e sua generalização na cidade de São Paulo a partir de 2002 um elemento importante para a alavancagem do aumento da arrecadação do IPTU como veremos no decorrer deste estudo.

Desde logo convém ressaltar algo obvio: a expansão da área construída, isto é, a construção em terrenos que anteriormente encontravam-se vacantes provoca uma elevação da arrecadação do IPTU uma vez que nas áreas novas construídas à parcela do imposto territorial  se soma  a parcela do imposto predial. No caso de São Paulo entre 2005 e 2015 a área construída aumentou de 415 km2 para 486 km2, isto é, houve uma expansão de 71 km2 ou 17,1%. E a área ocupada por terrenos vacantes diminuiu cerca de 14 km2 passando de 91 km2 para 77 km2. A receita com o IPTU aumentou em termos reais 51,6% entre as duas datas ( 1 ).

Se compararmos a arrecadação de IPTU no município, e no Distrito de Itaim Bibi ( o de maior arrecadação) entre 2014, 2015 e 2016 teremos a seguinte evolução (em R$ 1.000 correntes):

 

2014 2015 2016
Municip. de S. Paulo 5.835 6.307 7.329
Itaim Bibi 448 513 649
It. Bibi/  Munic. SP % 7,6 8,1 8,8
Fonte:  Secretaria  Municipal de Finanças.

Estes dados mostram que embora a arrecadação de IPTU tenha aumentado em termos reais no município, a  arrecadação no Distrito de Itaim Bibi, cresceu ainda  mais.

A área do Distrito de Itaim Bibi de 10,3 km2 representa cerca de 1,7% da área urbana do Municipio. Em 2016, portanto, uma área de 1,7 % do total arrecadava 8,8% do total obtido com IPTU.

Mais adiante discutiremos estas mudanças em maior  detalhe.

 

O Coeficiente de Aproveitamento Efetivo

Denomino coeficiente de aproveitamento efetivo, a relação existente entre a área total construída e a área de terreno que lhe serve como suporte. Este coeficiente  alcançou cerca de 5,07 na área construída entre 2005 e 2015. Ou seja, nos 14 km2 de terrenos vacantes foram construídos 71 km2 de área construída. Este numero supera o coeficiente de aproveitamento máximo  permitido pela legislação atual equivalente a 4,00. Isto se deve a um número considerável de áreas construídas não computáveis ( 2 ) para efeitos do Coeficiente de Aproveitamento, como por exemplo, garagens, varandas e terraços etc.

Numa pequena amostra  extraída em 20 Distritos localizados em diferentes pontos da cidade de projetos que pagaram contrapartidas por conta da Outorga Onerosa  entre 2004 e 2016 o Coeficiente de Aproveitamento Efetivo variou entre 3,55 e 8,30, sendo a média desta pequena amostra de 5,17, ou seja, próxima da média geral registrada entre 2005 e 2015.

Outra observação importante é que embora o município de São Paulo tenha uma extensão de 1.553 Km2 sendo 968 km2 (62,3%) correspondentes a área urbana (a diferença corresponde à área rural e/ou de proteção ambiental),   apenas 591 Km2 eram constituídos de terrenos passiveis de construção. Destes 591, cerca de 486 km2 eram constituídos de área construída. A diferença de 105 km2 eram terrenos vacantes ( 77 km2) e os restantes 28km2 de usos não especificados pelos dados fornecidos pela Prefeitura do Municipio de São Paulo.

Os Terrenos Vacantes de 2ª Geração

Novas construções se desenvolvem em terrenos vacantes ou que se tornaram vacantes por mudanças de uso ou de densidade nas áreas de expansão imobiliária na cidade.

Terrenos vacantes de segunda geração são aqueles originados em áreas antes ocupadas por construções de baixa densidade em terrenos pequenos ( max. 500 m2), em geral residências unifamiliares, e/ou por armazéns, galpões e até mesmo industrias que comprados por agentes imobiliários, têm suas construções demolidas dando lugar a terrenos vacantes aptos a receber maiores densidades e/ou diferentes usos .

A transformação do uso destes terrenos decorre do fato de agentes imobiliários perceberem oportunidades de novos negócios nas áreas onde estão situados. Se tais terrenos contarem com coeficientes de aproveitamento mais elevados ( e/ou possibilidade de mudanças de uso) que lhes permitam verticalizar as construções e aumentar as densidades existentes,  estas áreas passarão a constituir opções imediatas de investimentos de empresários imobiliários.

No Anexo I podemos ver alguns exemplos de terrenos vacantes de 2ª geração originalmente ocupados por instalações industriais.

A utilização  de coeficientes de aproveitamento mais elevados por intermédio de compensações financeiras tem ocorrido em S. Paulo desde 1987 ( 3 ) quando as Operações Interligadas foram aprovadas e posteriormente a partir de 1991 no interior do perímetro das Operações Urbanas ( 4 ).

Em 2002 com a aprovação do Plano Diretor Estratégico criou-se a figura de um coeficiente de aproveitamento básico ( CAB) cuja utilização poderia ser realizada por um empresário imobiliário sem o pagamento de contrapartidas financeiras e um coeficiente de aproveitamento máximo (CAM)e um coeficiente de Aproveitamento Mínimo.

Se um empreendedor imobiliário desejasse utilizar este coeficiente máximo deveria pagar o equivalente à valorização decorrente da diferença entre o valor do terreno com o CAB até o CAM. Ou melhor, esta outorga deveria ser onerosa.  A diferença entre um coeficiente de aproveitamento básico e um coeficiente de aproveitamento máximo, seria paga baseando-se no resultado de uma formula específica (5 ); a outorga onerosa  também se aplicava no caso de mudança de uso.  No  interior do perímetro das Operações Urbanas a outorga onerosa já vinha sendo praticada mesmo antes de 2002 e a partir de 2004 a forma de pagamento  desta outorga nas Operações Urbanas Faria Lima e Agua Espraiada passou a ocorrer por  intermédio da venda de Cepacs (6 ).

O que nos interessa aqui é avaliar de que maneira a existência da outorga onerosa  influenciou  na constituição de terrenos vacantes de 2ª geração que serviriam de suporte para novos projetos, analisando alguns casos concretos na Operação Urbana Faria Lima e seus subprodutos: a) a renovação urbana com aumento da densidade construtiva e, b) as contrapartidas financeiras geradas pela venda de potencial construtivo e aumento da arrecadação de IPTU.

 

A Outorga Onerosa do Direito de Construir

Vejamos em primeiro lugar  a situação da Outorga Onerosa do Direito de Construir a partir do Plano Diretor de 2002 ( 7 ).

Até Agosto de 2017 haviam sido aprovados 2.514 projetos e as contrapartidas a preços também de agosto de 2017 alcançaram     R$ 2.759.788.178 ou convertidos em dólares seriam equivalentes a U$ 890 milhões ( U$ = R$ 3,10). Estas contrapartidas financeiras corresponderam a uma área de construção adicional de 5.706.850 m2. A área adicional construída pela venda de Cepacs não esta contabilizada neste valor.

O instrumento previa alguns incentivos para quem construísse HIS (Habitações de Interesse Social), HMP (Habitações de Mercado Popular) e outros projetos de interesse social. Os projetos HIS estavam isentos de pagamento de contrapartidas financeiras; o objetivo era  incentivar este tipo de construção. Os projetos HMP também recebiam incentivos na forma de descontos no pagamento das contrapartidas financeiras. O resultado entre  2002 e 2017 foi o seguinte:

Quadro I

Numero de projetos OODC (Total, Residenciais, Não Residenciais, His, HPM), área adicional ocupada, e contrapartidas financeiras  2002/2017.

N % Area m2 % Contrap. R$ 08/17 %
Total 2.514 5.706.850 2.759.788.178
Resid. 1.838 73 4.186.421 73,3 1.490.285.616 54
Ñ Res. 701 27 1.520.429 26,7 1.269.502.562 46
————————————————————————————————————————–
HIS 12 0,4 30.366 0,6                   –
HPM 174 6,9 281.112 4,9 20.738.907 0,7

        Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo.

Os dados do Quadro I mostram que os incentivos dados aos projetos de HIS não foram capazes de sensibilizar os empresários imobiliários uma vez que apenas 12 dos 2.514 propostas, ou 0,4 % optaram por esta alternativa.

Os projetos de HPM destinados a faixas de renda familiar  até 10 salários mínimos em muitos casos foram executados em áreas mais caras ( 8 ) onde o preço por m2 tanto de terreno como de construção  são accessíveis apenas a consumidores de classe média alta. Nesse caso, aproveitando-se de descontos generosos para obter área adicional de construção empresários imobiliários  lançaram projetos para clientes de

elevado poder aquisitivo aumentando consideravelmente seus lucros como pode ser avaliado na nota n. 8.

Embora predominem projetos de residências  verticais ( 73% do total tanto em numero de projetos como em área adicional ocupada), os projetos não residenciais foram aparentemente realizados nas regiões mais caras da cidade: o numero de projetos e a área adicional ocupada equivaleram a 27% do total , mas as contrapartidas por outorga onerosa pagas  alcançaram 46,0 %  do total arrecadado.

A maioria dos projetos apresentados ocorreu em terrenos vacantes,  sendo parte destes de 2ª geração, isto é, em terrenos já ocupados por  usos residenciais de baixa densidade, ou por pequenos armazéns, estabelecimentos industriais, etc.  A compra de vários lotes, a demolição das respectivas construções e a ulterior fusão, associados à compra de potencial construtivo viabilizaram  a construção de edificações verticais, torres de mais de 30 andares destinados via de regra a famílias de classe média alta ou a corporações de comércio e serviços de grande porte para a instalação de seus escritórios.

Para termos uma ideia deste processo de utilização de terras vacantes examinemos a situação de uso do solo em 11 distritos de São Paulo, Distritos  de maior dinâmica imobiliária e de preços mais elevados do m2 de terrenos e de área construída, e a situação geral do município evidenciados pelo Quadro II :

Quadro II

Uso do solo na cidade de São Paulo e em 11 distritos  entre 1995, 2005 e 2015.

Área Construível    Terrenos vacantes 
Km 1995 2005 2015
São Paulo 591 138 91 77
Itaim Bibi 6,2 0,75 0,43 0,35
Consolação 2,7 0,36 0,077 0,066
Jdim Paulista 4,4 0,17 0,096 0,056
Moema 6,6 0,36 0,19 0,19
Perdizes 4,5 0,23 0,15 0,099
Pinheiros 5,7 0,35 0,29 0,3
Sto. Amaro 11,8 1,25 0,86 0,95
Tatuapé 5,9 0,59 0,38 0,28
V. Andr. 6,9 4,51 3,32 2,38
V. Leo. 4,8 0,53 0,5 0,44
V. Mar. 5,9 0,68 0,4 0,25

Fonte: Secretaria Municipal de Finanças.
TPCL – Cadastro Territorial Predial de Conservação e Limpeza
Elaboração: SMDU/Deinfo

 

É interessante observar que nos vinte anos compreendidos entre 1995 e 2015 a área ocupada por terra vacante diminuiu 61 km2 no município, isto é, em vinte anos 61 milhões de m2 antes desocupados receberam construções residenciais, comerciais e de serviços e em casos esporádicos industriais.

Em 2015 nos 11 distritos que tomamos como referencia, a área de terrenos vacantes alcançava 5,4 km2 ou o equivalente a 6,9% do total da área existente de terras vacantes na área urbana do município.

É interessante notar também que nos distritos de Pinheiros e Sto. Amaro depois de uma queda entre 1995 e 2005 a área de terrenos vacantes aumentou ligeiramente em 2015. É possível que isso tenha sido decorrência da conversão de áreas antes ocupadas por construções de baixa densidade em terrenos vacantes de 2ª. geração provocando um aumento dos terrenos nestas condições em relação aos dados de dez anos anteriores. É importante salientar que terrenos vacantes de 2ª geração tem uma existência fugaz. Ou melhor, depois da demolição de várias construções antes ocupando vários lotes e a fusão dos mesmos num terreno maior  que possibilite a construção  de edificações verticais, estes terrenos tornam-se durante algum tempo – 2 ou 3 anos – terrenos vacantes enquanto as novas construções não são terminadas. Dependendo da intensidade deste processo de renovação, em Distritos onde a dinâmica imobiliária é forte a área de terrenos vacantes poderia aumentar ao invés de diminuir.

Aliás esta tendência de transformação de áreas ocupadas em terrenos de 2ª geração pode ser estimada em parte pela conversão de terrenos com construções industriais e destinadas a outros usos como mostra o Quadro III:

 

     Quadro III

Area de terrenos ocupada por industrias  no municipio de S. Paulo e em 11  distritos selecionados entre 1991 e 2015.

 

1991 2015
São Paulo 34.746 27.008
Itaim Bibi 346 46
Consolação 8 0,4
Jdim Paulista 8 1,1
Moema 63 8
Perdizes 73 23
Pinheiros 61 14
Sto. Amaro 1.893 923
Tatuapé 790 285
V. Andr. 45 90
V. Leo. 1.005 478
V. Mar. 106 30
Total Dist. 4403 — 12,6% 1913 — 7%

 (em 1.000 m2)

Fonte: Secretaria Municipal de Finanças.
TPCL – Cadastro Territorial Predial de Conservação e Limpeza
Elaboração: SMDU/Deinfo

Entre as duas datas a área de terrenos ocupada por estabelecimentos industriais foi reduzida em cerca de 7,7 Km2 no município. Nos 11 distritos considerados a redução foi equivalente a 2,5 Km2, ou seja cerca de 32% da área total da cidade antes ocupadas por estabelecimentos industriais passaram a ser ocupadas com construções destinadas a outros usos.

É importante destacar também que em 1991 os 11 distritos detinham cerca de 12,6% da área ocupada por industrias e em 2015 esta participação havia caído para 7,0%.

Podemos inferir que estas áreas antes ocupadas por industrias foram substituídas por edifícios comerciais e de serviços, e também residenciais. No entanto, no distrito de Vila Andrade a área de terrenos ocupados por industriais observou processo inverso: ela aumentou, passando de 45 para 90  mil m2.

No Anexo I  podem ser vistas seis  terrenos em diferentes Diostritos da capital antes ocupados por industrias que passaram a ser utilizados para usos residenciais e/ou de comercio e serviços

A área ocupada por empreendimentos de alto padrão entre 1991 e 2015 também pode nos dar uma indicação do tipo de mudança de uso que se observa na cidade como um todo e nos 11 Distritos selecionados.

 

Quadro IV

 

Area  construída de residências verticais de alto padrão na cidade de S. Paulo e em 11 distritos selecionados entre 1991 e 2015.

 

1991 2015
São Paulo 20.624 62.497
Itaim Bibi 1.446 3.779
Consolação 2.141 2.779
Jd. Paulista 4.085 5.226
Moema 1.720 5.473
Perdizes 994 2.919
Pinheiros 1.032 2.240
Sto. Amaro 557 2.270
Tatuapé 147 1706
V. Andr. 717 5.042
V. Leo. 644 1.330
V. Mar. 1.028 3.445
Total Dist.      14.511 — 70%   36.209 — 57%

Fonte: Embraesp
Elaboração: SMUL/DEINFO.

Entre  1991 e 2015 foram construídos mais 41,8 milhões de m2    de residências verticais de alto padrão. Deste total 21,6 milhões de m2 ou 51% foram construídos nos 11 distritos considerados. Se considerarmos que a soma da área construível nestes 11 Distritos equivale a 65,4 km2 ou 11,0%  da área construível  do Municipio de 591 km2 podemos avaliar a capacidade de atração destes Distritos por projetos de maior valor. Além disso, não estão computados os projetos de edificações de alto padrão destinados a atividades comerciais e de serviços que devem ter seguido proporções semelhantes ou até superiores. Veremos mais adiante também como esta configuração influiu no aumento da arrecadação do IPTU.

  1. A Fertilidade Tributária

A relação entre área construída e área total de terrenos passíveis de construção será denominada de “fertilidade tributária”. Quanto maior for esta relação maior será a receita tributária arrecadada em termos de IPTU por m2. No caso de São Paulo este coeficiente vem crescendo de forma acentuada nos últimos 20 anos como mostra o Quadro V:

Quadro V

Relação entre área construída e área total de terrenos em 1995, 2005 e 2015 na cidade de São Paulo e em 11 distritos selecionados.

 

1995 2005 2015
São Paulo 0,54 0,69 0,82
I BIBI 1,35 2,03 2,66
Cons. 2,4 2,76 3
Jd.Paul. 2,5 2,83 3,15
Moema 1,15 1,5 1,78
Perd. 1,46 1,82 2,13
Pinh. 1,3 1,51 1,77
Sto. Am. 0,66 0,78 1,04
Tatua. 0,86 1,15 1,47
V. And. 0,38 0,74 1,23
V. Leop. 0,57 0,74 0,75
V. Mar. 1,52 2 2

Fonte: Secretaria Municipal de Finanças.
TPCL – Cadastro Territorial Predial de Conservação e Limpeza
Elaboração: SMDU/Deinfo

Como referencia podemos comparar com dois distritos do centro histórico da cidade ( Sé e Republica) de ocupação mais antiga e com poucos terrenos vacantes, nos quais estes índices são bem mais elevados e com características de estabilidade, ou seja não acusam  construções novas  expressivas seja em terrenos vacantes ou em terrenos vacantes de 2ª geração ( 9 ).

 

                                    Quadro VI

A Produtividade Tributária: Relação entre arrecadação de IPTU e área total construída em 2015 na cidade de São Paulo e em 11 distritos selecionados ( + Republica e Sé). ( R$m2/ano)

 

2015
R$m2/ano
São Paulo 12,97
I BIBI 31,11
Cons. 18,12
Jd.Paul. 24,68
Moema 23,59
Perd. 14,63
Pinh. 28,38
Sto. Am. 24,17
Tatua. 14,94
V. And. 17,98
V. Leop. 19,02
V. Mar. 19,67
Repub. 10,16
12,53

Fonte: Secretaria Municipal de Finanças.
TPCL – Cadastro Territorial Predial de Conservação e Limpeza
Elaboração: SMDU/Deinfo

A produtividade tributária é maior nos Distritos de Itaim Bibi, Jd. Paulista, Moema e Pinheiros e Sto. Amaro, áreas nas quais os projetos de Outorga Onerosa se desenvolveram com maior frequência, e onde também nas frações destes distritos que coincidiram com áreas pertencentes à Operações Urbanas Consorciadas ( Faria Lima e Agua Espraiada) proporcionaram maiores potenciais construtivos aos empresários imobiliários ( 10  ).

Em áreas do centro histórico, consolidadas há tempos, com edificações envelhecidas e demanda muito baixa por terrenos para edificação de novos projetos, o coeficiente em ambos os Distritos é inferior à média municipal.

Se considerarmos que o aumento da arrecadação do IPTU esta fortemente relacionada com o aumento da área construída na cidade e esta por sua vez  depende da existência de terrenos vacantes que constituam a base destas construções, importa saber qual é a área disponível de terrenos vacantes na cidade como um todo e nos distritos nos quais a dinâmica imobiliária se apresenta  com maior intensidade ( 11 ).

Elaboramos um Coeficiente de Ociosidade que indica a participação dos terrenos vacantes no total de terrenos existentes e teoricamente passíveis de suportar construções.

Quadro VII

Coeficiente de Ociosidade: Area total de terra vacante/Area total de terrenos disponíveis em 1995, 2005 e 2015 no município de São Paulo e em 13 distritos selecionados.

1995 2005 2015
                           %
Sampa 23 15,4 13,1
I Bibi 11,6 6,6 5,6
Cons. 12,9 2,9 2,3
Jd.Paul. 3,7 2,1 1,2
Moema 6 2,9 2,8
Perd. 5 3,3 2,2
Pinh. 6 5,1 5,3
Sto. Amaro 10,5 7,2 8
Tatuapé 9,8 6,5 4,7
V. Andrade 64 47,4 34,6
V. Leop. 11 10,5 9,2
V. Mariana 10,5 4,7 4,3
Republica 5,2 2,8 3,7
5,3 3,7 4

Fonte: Secretaria Municipal de Finanças.
TPCL – Cadastro Territorial Predial de Conservação e Limpeza
Elaboração: SMDU/Deinfo

Como já assinalamos anteriormente é necessário distinguir entre os terrenos vacantes de 1ª geração, aqueles que nunca foram suporte de construções, daqueles de segunda geração, isto é,  onde havia algo construído que demolido deu lugar a outros usos e/ou maiores densidades.

Não existem informações suficientes que permitam evidenciar quantos terrenos passaram a ser vacantes em dado momento, isto é, qual a participação dos terrenos vacantes de 2ª geração no total de terrenos vacantes. O que se pode inferir é que em distritos como Jdim Paulista, Consolação, Moema e Perdizes ( além da Sé e da República) a  área ocupada por terrenos de 1ª geração é consideravelmente pequena. Terrenos que aparecem como vacantes nestes distritos devem ser de 2ª. geração à espera de construções de maior densidade e/ou diferentes usos ( 12 ).

Ao contrário, em Distritos como Vila Andrade, Vila Leopoldina e Sto. Amaro é possível que ainda exista uma boa quantidade de terrenos vacantes de 1ª geração. Vila Andrade chama a atenção, pois em 2015 cerca de um terço de sua área era composta de terrenos vacantes. E sua localização, lindeira à área da Operação Urbana Agua Espraiada sofre influencia da dinâmica imobiliária desta OU e com expressiva área de terrenos vacantes de 1ª geração constitui uma atração  especial para os investimentos imobiliários.

A área composta por terrenos suscetíveis de construção não coincide obviamente com a área total de terrenos urbanos existente no município ou com cada um de seus distritos. Devemos considerar que uma proporção maior ou menor da área total – como já assinalamos anteriormente –  deve ser empregada em funções necessárias para o funcionamento da cidade e onde não é possível construir. Claramente toda a área destinada a Avenidas, ruas, rios, lagos, parques e jardins públicos, cemitérios, aterros sanitários, vias férreas, portos e aeroportos, são classificadas como tais áreas. A proporção destas áreas em relação ao total pode variar muito dependendo da própria constituição geográfica e topológica da cidade e às funções predominantes em cada Distrito. No caso de São Paulo cujo município abarca uma área total de 1.553 km2, em 2015 os terrenos urbanos edificáveis representavam 38,0 % desta área. Se compararmos com a área urbana do município (968 km2) esta participação aumenta para 61,0%.

 

Nos 13 municípios selecionados esta participação em 2015 era a seguinte:

 

 

Quadro VIII

Participação da Área total de terrenos edificáveis na área total do Município em 2015 e em 13 distritos selecionados. 2015 ( Km2)

Area T. Munic. Area T Terr.            %
Sampa 1.553 591 38
I Bibi 10,3 6,2 60,2
Cons. 3,8 2,7 71
Jd.Paul. 6,2 4,4 70,9
Moema 9,1 6,6 72,5
Perd. 6,3 4,5 71,4
Pinh. 8,3 5,7 68,6
Sto. Amaro 16 11,8 73,7
Tatuapé 8,5 5,9 69,4
V. Andrade 10,3 6,9 66,9
V. Leop. 6,9 4,8 69,5
V. Mariana 8,6 5,9 68,6
Republica 2,4 1,3 54,1
2,2 1 45,4

Fonte: Secretaria Municipal de Finanças.
TPCL – Cadastro Territorial Predial de Conservação e Limpeza
Elaboração: SMDU/Deinf

Podemos observar que os Distritos formadores do Centro Histórico de São Paulo (Sé e Republica) são consideravelmente menores do que os demais selecionados. Dotados de praças e parques  apresentam uma participação menor de terrenos edificáveis na área total do Distrito. Além disso,  nestes Distritos os Coeficientes de Aproveitamento Efetivos são os mais elevados da cidade: 4,2 e 5,2 respectivamente. Nestas áreas provavelmente a ocorrência de terrenos vacantes de 2ª geração será bem menos frequente: a área é pouco atrativa e a demanda por terrenos é baixa, e terrenos ocupados por edifícios de muitos andares que ainda conservam um valor que desestimula sua demolição para o aproveitamento do terreno que lhe dá suporte. O mais provável é, caso a área receba novos investimentos imobiliários estes se concentrem em edificações existentes e procedimentos de “Retrofit” os tornem mais adaptados às exigências do mercado imobiliário.

 

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Conclusões

A introdução da Outorga Onerosa do Direito de Construir em São Paulo a partir do final dos anos 80 como forma de recuperação de mais valias urbanas nas Operações Interligadas e Operações Urbanas resultou em dois processos combinados de obtenção de receitas municipais para sustentar o financiamento de obras de infraestrutura e construções de moradias populares.  A ampliação dos Coeficientes de Aproveitamento até um limite de 4 em áreas onde este estava limitado a 1 ou 2 viabilizou a cobrança de contrapartidas dos empresários imobiliários interessados em mais direitos de construção e ao mesmo tempo resultou em construções novas com maior densidade o que ocasionou uma maior arrecadação de IPTU por m2 de terreno utilizado.

A Produtividade Tributária, isto é, a relação entre arrecadação de IPTU e área total construída em 2015, mostrou que nos Distritos mais caros  na cidade de São Paulo – nos 11 distritos selecionados – este coeficiente pode chegar a quase três vezes mais do que a média para a cidade.

A relação entre área construída e área total de terrenos que denominamos fertilidade tributária  cresceu na cidade de São Paulo e em 11 distritos selecionados, nos 20 anos transcorridos entre 1995 e 2015. Enquanto o coeficiente aumentou em média 51% para todo o município passando de 0,54 para 0,82 em Distritos  como Itaim Bibi e Vila Andrade o crescimento alcançou 97% (1,35 para 2,66) e 236 % (0,38 para 1,23) respectivamente.

O Coeficiente de Ociosidade, ou a Area total de terra vacante/Area total de terrenos disponíveis diminuiu entre 1995, 2005 e 2015 e especialmente nos 11 Distritos selecionados diminuiu consideravelmente alcançando quase o nível de esgotamento. Isto quer dizer que áreas para novas construções ( maior densidade e outros usos) dependerão da existência de terrenos vacantes de 2ª geração o que significa que  novas construções serão mais prováveis naqueles Distritos não periféricos que tenham ainda terrenos vacantes de 1ª geração e/ou sejam ocupados por construções residenciais, industriais ou de outro tipo de baixa densidade.

Distritos próximos de áreas de grande dinâmica imobiliária e de preços da terra elevados  como Itaim Bibi, Pinheiros, e que possuam terras vacantes de 1ª geração como Vila Andrade poderão ser objeto de novos surtos de expansão imobiliária.  Distritos ocupados ainda por uma considerável área industrial nos quais o Coeficiente de Aproveitamento Efetivo é geralmente inferior a 1 ( a média para São Paulo era 0,65 em 2015), como Vila Leopoldina , Lapa, Jaguaré o Brás e o Tatuapé, poderão presenciar uma nova fase de mudança de uso e a substituição de terrenos  fabris  por projetos verticais residenciais e/ou comerciais e de serviços  trazendo uma nova configuração para estas zonas.

 

Notas

 

( 1 ) – O aumento real de arrecadação do IPTU deve-se basicamente a três fatores que podem ocorrer isoladamente mas que em geral se apresentam de forma combinada. O aumento da área construída é um deles. Atualizações na Planta Genérica de Valores é outro e o aumento das alíquotas, ou a intensificação da progressividade do IPTU constitui uma terceira. Com os dados disponíveis não é possível distinguir a participação de cada uma nesse aumento verificado entre 2005 e 2015 na cidade de São Paulo.
( 2 )- Area Computável é Área da edificação obtida após a dedução das áreas não computáveis e das áreas oriundas de incentivos construtivos. É considerada para cálculo do coeficiente de aproveitamento do lote. O CA Básico em toda a cidade passou a ser 1 a partir do Plano Diretor de de 2014.
( 3 ) Ver, Sandroni, Paulo “Tres Instrumentos de Captura de Plusvalías Urbanas en la ciudad de São Paulo (1986-2013): las Operaciones Interligadas, los Cepacs y la Otorga Onerosa del Derecho de Construir” in Urban development Papers, www.Sandroni.com.br
( 4 ) Ver Smolka, Martim O.(2013) “ Implementing Value Capture in Latin America: policies and tools for urban develpment”,( Org.) Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge. Mass. USA.
( 5 )  A formula para o cálculo da OODC introduzida no PL de 2002 e consolidada na revisão de 2014 traz um elemento de incentivo aos empreendedores imobiliários que consiste no seguinte: quanto maior for o coeficiente de aproveitamento utilizado menor será a contrapartida. Esta formula parte de uma preocupação urbanística que é incentivar a construção em áreas que sejam dotadas de infraestrutura e se deseje  densificar. No entanto, do ponto de vista econômico provoca uma queda na arrecadação uma vez que a tendência de um empreendedor imobiliário é utilizar a maior capacidade construtiva possível, pois isto contribui para aumentar seus lucros reduzindo o peso do valor do terreno no investimento global. Em outras palavras empresários imobiliários não precisam ser incentivados a utilizar a capacidade construtiva até o máximo se isso lhes for permitido por lei.
( 6 ) – Sandroni, P.  CEPACS: Certificates of Additional Construction Potential :A New Financial Instrument of Value Capture in São Paulo: in “Municipal Revenues and Land Policies”, Ed. Gregory Ingram and Yu-Hung Hong. Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, Mass. 2010.
 
( 7 ) – Sandroni, P. Outorga Onerosa: Captura de Mais Valias Urbanas em São Paulo através do binômio Solo Criado / Outorga Onerosa: análise do impacto do coeficiente de aproveitamento básico como instrumento do Plano Diretor de 2002. In “Urban Development Papers”, 2014 WWW.Sandroni.com.br
Maleronka, C. and Fernanda, F ( 2013). El Otorgamiento Oneroso Del Derecho de Construir ( OODC): La experiência de S.Paulo en la gestión pública de edificabilidades. Lincoln Institute of Land Policy and Ministério de  Ciudades de Brasil.
( 8 ) Projeto de HMP ( Habitação de mercado Popular) aprovado em 2014 em Pinheiros na Rua Virgílio de Carvalho Pinto n. 280 passando de CAB 2,0 para CAM 3,99  pagou por área extra de 1.126m2  R$ 411.656,00 ou seja cerca de R$ 365,00 o m2 num dos Distritos mais caros de São Paulo. Neste edifício um apartamento de 32 m2 estava sendo vendido por R$ 550.000,00  ou R$ 17.187,50 o m2 construído situando-se entre os mais elevados na cidade. A participação do preço pago pela outorga onerosa corresponde a 2,1% do preço de venda do imóvel por m2.
( 9 ) – É possível que o movimento de preços em sentido contrário observável em geral em toda a cidade, isto é terreno se valorizando e construções se desvalorizando ( obsolescência), não tenha alcançado o ponto de inflexão no qual vale a pena substituir construções de baixa densidade por construções de alta densidade. Isto porque os terrenos do centro histórico não se valorizaram como em outros distritos e a elevada densidade das construções neles existentes embora tenham perdido valor não o fizeram a ponto de compensar economicamente a substituição. Os índices de “fertilidade” ( área total construída/ área total de terrenos) nos distritos da  República e da Sé  entre 1995 e 2015 eram os mais elevados de São Paulo: oscilando entre 5,0 e 5,2 na Republica e 4,1 e 4,2 na Sé, sendo que a média para São Paulo em 2015 foi 0,82 e nos distritos mais densos (Consolação e Jardim Paulista) este índice foi 3,0 e 3,15 respectivamente.
( 10 ) Incluída a receita de IPTU originada na construção de novas edificações pelo uso de Cepacs.
(11) – Devemos salientar que nem todos os terrenos considerados vacantes (nos quais não existem construções, segundo a PGV) são suscetíveis de receberem construções. Muitas destas áreas devem continuar permanecendo vacantes uma vez que são necessárias aos fins produtivos aos quais se destinam. Por exemplo, terrenos onde são instaladas linhas de transmissão de energia elétrica são considerados vacantes, mas não são passíveis de receber construções. É difícil avaliar, no entanto, qual a proporção destes terrenos no conjunto dos terrenos vacantes na cidade.
(12 ) – É possível que terrenos vacantes nos Distritos da República e Sé no centro histórico de S. Paulo usados como estacionamentos rendam aos seus proprietários mais do que se fossem vendidos para incorporadoras/construtoras em função da baixa demanda ali existente por espaços construídos para moradia e/ou comércio e serviços, o que determina preços de terreno não competitivos com usos como estacionamentos.

ANEXOS

jun 30 2017

O Ensurdecedor Silêncio das Ruas

Muitos têm afirmado que a economia se descolou da política. A primeira, caracterizada por inflação abaixo do piso, desemprego em queda, o PIB saindo da toca, Bolsa de Valores ultrapassando os 75.000 pontos e o dólar bem-comportado contrasta com a segunda que naufraga na instabilidade causada pelas acusações de corrupção contra o Presidente da República e seus ministros “caseiros”. Embora ensurdecedor, o silêncio que emana das ruas dá um toque quase surrealista nos dias que vivemos e reforçaria esta ideia da separação. Acusações muito mais graves do que as lançadas contra a ex-presidente Dilma Rousseff agora (ou pelo menos até agora…) não provocam qualquer reação popular do tipo que presenciamos em 2013 ou durante o processo de “impeachment”.

Será que a inflação no rodapé do subsolo é suficiente para explicar esta apatia? Talvez contribua, mas o descolamento é enganoso. Ao contrário, estas dimensões da vida de uma nação nunca estiveram tão entrelaçadas. Do lado da economia alguns fatores externos somados à mudanças na política econômica ajudaram a (lenta) superação da recessão. Taxas de juros muito baixas no plano internacional e melhores preços dos produtos de exportação produziram superávits recordes na balança comercial e entradas robustas de investimentos estrangeiros atraídos pelas concessões.

No plano interno a contração do binômio inflação e taxa de juros – a primeira ajudada especialmente pela queda dos preços dos alimentos – somadas à liberação do FGTS inativo deram um alento ao consumo expandindo a demanda. As empresas responderam usando sua capacidade ociosa para aumentar a produção sem investir em capital fixo. A queda dos salários também contribuiu para garantir lucros e proporcionar um PIB acima de zero depois de 3 longos anos, tendência reforçada agora com a aprovação da reforma trabalhista.

Esta recuperação baseada na expansão do consumo, isto é, na demanda tem no entanto vida curta. Se os investimentos em capital fixo (inclui novas tecnologias) não saírem da toca vai ser difícil que o processo se torne sustentável. A questão é: quais as condições para que o investimento retorne de forma massiva em nossa economia? Qualquer investimento requer um prazo de maturação, o qual pode ser mais ou menos longo: três, cinco anos ou mais para que os lucros se realizem e justifiquem a decisão de investir.

É necessário, portanto, que o investidor confie no futuro e aqui surge o “claro enigma”: quem será eleito em 2018? Qualquer candidato que ameace reverter os rumos da atual (impopular) política econômica cuja espinha dorsal é o ajuste fiscal (teto dos gastos, reforma da previdência etc.) torna-se disfuncional aos olhos dos Donos do Pib. Hoje, o maior temor dos empresários é a volta de um governo populista que desmonte a atual política econômica. Apenas um nome surge com solvência cada vez maior para tornar esta ameaça uma realidade: o do ex-Presidente Lula. Tudo que contribua para inviabilizar sua candidatura, de delações premiadas de amigos íntimos, até sentenças judiciais de 2ª instancia dissolve a neblina de outubro de 2018 e oferece uma bela perspectiva para a volta dos investimentos. No entanto pairam algumas incertezas: até quando o silencio das ruas manter-se-á ensurdecedor? As reformas, mesmo desidratadas como a da Previdência serão aprovadas?

No plano internacional, outra incógnita: os insultos proferidos entre o Loiro Desvairado e o Gordinho Sinistro poderão resultar em impensável conflito nuclear empurrando o mundo para um precipício incompatível com um bom clima para os negócios?

jun 21 2017

O Tripé da governabilidade e a retomada do crescimento econômico

Todos os governos nacionais eleitos a partir de 1989 apoiaram-se no tripé: Congresso (parlamentares), Donos do Pib (Empresários) e Ruas (Povo e movimentos sociais). No passado, o tripé era constituído pelo Exército, a Marinha e a Aeronautica. Hoje, embora consultadas o protagonismo das Forças Armadas é reduzido, e fato relevante: conhecemos mais os nomes dos ministros (as) do Supremo do que o dos comandantes das três armas.

As forças que compõem o tripé atual se interinfluenciam, e são indispensáveis para dar estabilidade a um governo. Um governante pode perder o apoio de uma delas. Mas não de duas; muito menos das três. Collor e Dilma se encaixam neste ultimo figurino e caíram. Temer se apoiava nas duas primeiras. Os Donos do Pib o sustentavam na medida em que suas habilidades de articulador no Congresso o credenciavam para conseguir aprovar reformas indispensáveis à estabilização sem onerar as empresas com novos e velhos tributos e jogando sobre os ombros da população, especialmente a mais pobre, o ônus desta estabilização.

Aos trancos e barrancos o governo conseguia vitórias no Congresso e as perspectivas de aprovação de mudanças nas relações trabalhistas e na previdência eram promissoras; a caixa de ferramentas de bondades para governadores e parlamentares foi aberta e Temer um profissional do Congresso a manejava com relativo sucesso. De quebra beneficiava empresários devedores de tributos com generoso Refis.

Mas, uma delação com hora extra de uma dupla sertaneja feriu o coração do governo. O Presidente começou a sangrar e perdeu grande parte de sua capacidade de costurar apoios no Congresso para aprovação das reformas. Passou a lutar pela própria sobrevivência e deixou de ser útil aos Donos do Pib; se a agonia durar muito poderá tornar-se um grande estorvo. Os empresários tentam abrir um dialogo direto com o Congresso para a aprovação das reformas. Anúncios de pagina inteira nos principais jornais do país custeados por importantes entidades empresariais clamam pelas mudanças mas silenciam sobre o presidente. Querem uma solução rápida. A área econômica age como se nada tivesse acontecido, mas os votos alinhavados para a aprovação das reformas agora tornaram-se incertos.

Sem a equação das contas públicas, leia-se redução do déficit e estancamento do crescimento da dívida, não haverá retorno decidido dos investimentos. E, especialmente a reforma da previdência (a mais difícil) é aguardada pelos empresários como um ponto de inflexão. Para este segmento, cujo comportamento é decisivo para a volta do crescimento torna-se indispensável resolver o problema antes da abertura da temporada de caça aos votos nas eleições presidenciais de 2018. O medo é que as decisões sobre as reformas se arrastem para o ano entrante. Em outras palavras, ou as reformas saem agora, mesmo que atenuadas em função do enfraquecimento da base governista, ou os candidatos que eventualmente as defenderem serão derrotados nas urnas. A agonia que a recessão tem nos causado poderá se prolongar por tempo difícil de estimar e como todos sabemos tempo é um recurso natural não renovável.

fev 08 2017

Paradoxos e Incertezas da Retomada do Crescimento Econômico

A atual política econômica não é farinha do mesmo saco da proposta por Joaquim Levy nomeado para a Fazenda – a contra gosto é verdade – pela ex-presidente Dilma Roussef.

Mas é farinha do mesmo moinho. Existem diferenças? Sim, algumas: Levy queria arrecadar mais aumentando impostos tipo CPMF; além disso, o déficit era uma metamorfose ambulante: começava anão e virava gigante. O ministro Meirelles pressionado pelo empresariado jurou não aumentar impostos e preferiu o jogo da verdade com o déficit:  pelo menos em 2016 não estourou o teto.

Além desta, outra se destaca no tocante ao método. O atual governo abriu duas caixas de ferramentas: uma diminuta, a das bondades; outra, imensa, contendo grandes maldades. Libera depósitos inativos do FGTS; para alguns é um 14 salário. Mas, aprova  o teto dos gastos e envia ao Congresso a reforma da Previdência,  ambas  medidas canalizando para os ombros dos mais pobres o ônus da estabilização. Embora inescapáveis estas medidas representam, no plano político uma atitude paradoxal: ao lançá-las o governo verte água na roda da  impopularidade! E depende cada vez mais do Congresso e dos empresários para não cair.

Em geral, governantes assim se comportam quando o tempo disponível lhes permite compensar as maldades no início do período com bondades nos últimos dois anos de mandato. Mas este governo só tem dois anos e mesmo com tais medidas impopulares corre o risco de não conseguir a retomada do crescimento da economia.

Isto porque a crise dos governos estaduais é mais profunda do que parecia: três dos cinco mais importantes estados brasileiros (Rio, Minas e Rio Grande do Sul) estão praticamente quebrados e necessitando socorro. E socorro no dicionário das finanças públicas quer dizer: déficit & dívida. No plano internacional as ameaças e ações protecionistas do presidente Trump trazem uma turbulência que pode desaguar num jogo tipo perde- perde no qual o Brasil não se classifica entre os que vão perder menos. Os consumidores, esmerilhados por cartões de crédito abrasivos e pilhados no doping do cheque especial fogem das lojas e os negócios não rodam.

Mas nem tudo é negativo. Além da interrupção da trajetória ascendente do déficit público, alguns fatores preparam o caminho para a volta dos investimentos: uma taxa de cambio menos valorizada vem estimulando as exportações e mancomunada com a recessão reduz as importações assegurando um bom superávit comercial.   Mais de 50% dos acordos salariais em 2016 foram assinados com reajustes abaixo da inflação. Isto quer dizer que a mão de obra torna-se mais barata o que sinaliza custos menores para investidores e melhores perspectivas de lucros. A inflação ascendente até meses atrás apresenta sintomas de fadiga e retorna para o centro da meta. A taxa básica de juros ( Selic) também apresenta trajetória de queda o que  ajudara certamente na expansão do credito.

A batalha agora é o que acontecera com a Previdência. Se a  proposta for aprovada sem grandes alterações, os investimentos sairão da toca, acreditando que a dívida pública embora ainda cresça por algum tempo sofrerá uma inflexão.

É verdade que as turbulências da Lava Jato alavancadas com as revelações dos executivos da Odebrecht, poderão  desestabilizar, e no limite derrubar o atual  governo.  Mas, se isto não acontecer o caminho, embora difícil, estará livre para uma lenta recuperação  da economia.

set 23 2016

Os Flautistas e as Quatro Taxas do Apocalipse

Existem flautistas que executam seu instrumento com as narinas. É difícil, admirável até, mas o repertorio é limitado. Partituras mais complexas exigem o retorno á forma tradicional de tocar. É o caso da atual política econômica.

Pretendendo garantir o emprego e baixa inflação – grandes cabos eleitorais – o governo provocou um desarranjo entre quatro taxas que comandam o crescimento de qualquer economia: a de cambio, a de juros, a de salários e a de impostos. A valorização do cambio ajudou a segurar a inflação. Mas penalizou a industria. Esta perdeu mercados num momento de acirramento da concorrência internacional.

Presenciou, e presencia, quase impotente, a invasão de bens importados devorando seu mercado interno. A balança comercial fraqueja e apresenta os primeiros déficits.

Os dólares que entraram saem chupados pela bomba de sucção da economia americana em recuperação.

A elevação dos salários ampliou a demanda de bens de consumo, alavancada também pela desoneração de impostos. A galera aplaudiu, mas os efeitos colaterais – custos industriais ascendentes e redução da arrecadação do governo – agravaram a situação da industria e das finanças públicas.

A queda da Selic ajudou a rolagem da dívida pública mas a ampliação do credito ameaça os índices inflacionários. Diante de incertezas não apenas economicas mas também políticas ( as ruas começam a erguer a voz) o investimento encosta na barranca à espera que o nevoeiro se dissipe. Uma quinta taxa entra em cena escorregando: a de lucro. Em queda, não há caixa de ferramentas de bondades que faça empresários levantar da cama e ir à luta.

O governo percebe que foi longe demais e começa um penoso retorno à “ortodoxia”. Tem início o desmonte das desonerações e o aumento da Selic. Mas o Pib se projeta raquítico como no ano passado. O nível de emprego começa a estolar.

Em atitude surpreendente a Presidente Dilma ameaçou (e ficou só nisso) fazer a disputa política diretamente na sociedade – coisa que nem seu antecessor ousou – buscando recuperar a iniciativa política. A guinada misturada com algumas trapalhadas ( alguém ainda se lembra do plebiscito? Nem a plebe!) agregou outro elemento de incerteza, e os investimentos aguardam melhor momento para sair da toca.

As finanças de Estados e Municipios também se deterioram com o raquitismo do PIB e seus efeitos colaterais: queda da arrecadação e dos repasses. Além disso, 2014 é ano de Copa e de eleições gerais. Quem ousará reajustar as tarifas do transporte urbano antes de 2015? A luta contra a inflação agradece, embora marchas de Prefeitos e Governadores ( todos de sobrenome Piresnamão) à Brasília serão mais frequentes e vigorosas. Mas, não encontrarão luz no fim do tunel porque o trem da União vindo em sentido contrário anda com os faróis quebrados.

set 06 2016

Corujas não caçam morcegos ao meio-dia!

Descomunal equívoco – para dizer o mínimo – é a narrativa que alguns economistas ex conselheiros da ex-Presidente tentam elaborar para salvar-lhe a alma, e a deles também.

A prosa enganosa consiste em afirmar que ao invés de pedaladas fiscais o que a Presidente praticou, em 2015, foi uma política de intensa redução de gastos, ou “despedaladas” fiscais. Despesas previstas foram cortadas devido à queda da arrecadação o que teria contribuído – além da Operação Lavajato – para o agravamento da crise… Tais cortes jogaram água no moinho da crise. Trocando em miúdos: a presidente não cometeu crime de responsabilidade, mas optando por uma política econômica equivocada, levou o país à recessão e ao desemprego.
Livram a ex-presidente do crime de responsabilidade fiscal, e montam um “hedge” para salvar a própria pele: diante do inevitável ajuste fiscal que o novo governo deverá tentar fazer e do enorme desgaste político-eleitoral decorrente posarão de defensores de uma política econômica desenvolvimentista que garantiria emprego e renda para a enorme massa de deserdados. A desculpa mais parece a do sujeito que deflora uma donzela e se recusa a casar com ela alegando não ser a moça mais virgem…

Esta esdrúxula narrativa, que esquece o descalabro fiscal de 2014 – leia-se pacto com o diabo da gastança para ganhar eleições – esconde o que se poderia chamar de “síndrome do “day after”: o governo Temer, agora efetivado será obrigado a adotar uma política econômica contracionista, semelhante a que a própria ex-presidente tentou com o malsucedido ministro da Fazenda Joaquim Levy. Ao nomear um ministro “do mercado” esperou que uma coruja caçasse morcegos ao meio-dia. Não deu certo. Seu próprio partido barrou a iniciativa, e sem sustentação o ministro caiu.

O atual governo Temer pede que o ministro Meirelles faça o mesmo, só que ao final da tarde. Vai ser complicado. Corujas e morcegos tem outras agendas, mas se pelo menos a economia deixar de piorar já é algo para se comemorar.

A retomada do crescimento econômico, no entanto, requer entre outras condições uma perspectiva de equilíbrio nas contas do governo, hoje profundamente deficitárias. Para obter tal resultado será necessário aumentar as receitas ou reduzir as despesas, ou praticar as duas coisas ao mesmo tempo. Qualquer destas manobras exige base parlamentar firme para aprovação de medidas que demandam mais do que maioria simples no Congresso, esta também duvidosa, diga-se de passagem. Tudo indica que o jogo começará a ser jogado para valer só depois das eleições municipais de outubro.

Vitórias no Congresso – alterações na Previdência e tetos de gastos do setor público – contribuindo para o ajuste vão encurtar o prazo para a retomada do crescimento.

Outra condição importante já esta dada: a relação cambio x salários se ajustou razoavelmente. Exportadores recuperam mercados perdidos no passado recente e os custos com mão de obra se reduzem com a retração dos salários: reajustes de várias categorias abaixo da inflação, novas tecnologias e uma conjuntura de desemprego que permite uma exploração mais intensa daqueles trabalhadores que não perderam o seu, dá especialmente ao setor industrial maiores condições de competição no plano nacional (contra os importados) e internacional.

Derrotas do governo no Congresso, no entanto, farão nossa agonia durar mais tempo.

 

jul 13 2016

Sugestões para sair da enrascada

O afastamento da Presidente Dilma em maio de 2016 estancou a sangria: boa parte dos indicadores econômicos pararam de se deteriorar. Alguns apresentam avanços significativos – como o superávit da balança comercial – mas outra coisa é que comecem de forma sistêmica a melhorar.

Preso numa contradição insolúvel o governo Dilma, como a maioria dos violinistas, tentou segurar com a esquerda e tocar com a direita, mas seu partido não deixou. Em vez de musica começou a produzir ruídos intoleráveis e o publico intensificou as vaias.

O governo Temer, também acorrentado num dilema, anuncia uma política econômica de austeridade, mas como italiano jogando queijo sobre macarrão distribui benesses para estados falidos, aumenta o bolsa família e reajusta o salário de servidos públicos. Tudo enfiado debaixo do guarda-chuva do déficit sacramentado de 170 bilhões!

 É claro que enquanto o afastamento não for definitivo o governo Temer não tem condições de abrir a caixa de ferramentas dos remédios amargos, entre eles o combate ao assim chamado déficit da Previdência, pois arrisca perder o apoio dos votos no Senado para a sentença final da presidente afastada. Tampouco quer, com medidas impopulares, estimular a hostilidade das ruas às vésperas das Olimpíadas.  Muito menos irritar os eleitores nos meses que antecedem as eleições municipais de outubro.

A partir de novembro, com o quadro institucional e eleitoral resolvido será possível enfrentar os problemas para recolocar as contas públicas nos eixos. O presidente interino recentemente disse: “Em certo momento virão medidas impopulares” enviando recado especialmente para os empresários. Na verdade, ainda que no rumo certo, zerar o déficit primário e transformá-lo em superávit vai demorar. Este, aliás, é o único caminho para impedir a explosão da dívida publica. Difícil, mas não impossível.

 O problema é que esta manobra não garante uma retomada robusta do crescimento do PIB de forma sustentável.

 Para tanto será necessário equacionar, entre outros o problema da dívida pública. Uma coisa é evitar um crescimento explosivo; outra, equilibra-la e, no limite, processar sua redução. Alavancada por uma taxa de juros muito elevada a dívida publica de quase três trilhões de reais exigirá 500 bilhões todos os anos só para o pagamento de juros. Eis aí um dos responsáveis pelo descomunal déficit nominal e por consequência pela expansão da própria dívida pública. Esta ciranda precisa ser quebrada.

 Um capítulo interessante deste endividamento é o que acontece com os estados e municípios: receitas em queda em função da recessão dos últimos 36 meses e despesas em elevação tanto pelo significativo montante dos juros e amortizações de suas dívidas (o município de São Paulo paga nesta rubrica mais de 10% de sua receita) como também porque os custos unitários dos serviços públicos que prestam à população tem tendência estrutural de aumento inclusive durante as recessões. De passagem, é bom lembrar que tais serviços recebem uma pressão adicional daqueles que perdendo suas fontes de renda (desemprego) são obrigados a migrar de serviços pagos de saúde e educação, por exemplo, para o setor público onde podem ser (des)atendidos gratuitamente.

A outra cara da dívida publica

 Do outro lado desta dívida descomunal encontram-se os credores, detentores de imenso patrimônio financeiro. Como acontece com qualquer forma de riqueza no sistema capitalista, uns poucos entre pessoas físicas e jurídicas, abocanham uma grande parte deste patrimônio. Em geral, os mais ricos além de patrimônio financeiro dispõe sua riqueza acumulada em outras formas: obras de arte famosas, pedras preciosas e joias, carros, lanchas, aviões de luxo e especialmente propriedades imobiliárias tanto terras vacantes, urbanas ou rurais, como dotadas de belas e luxuosas mansões, casas de praia e de campo e outros aprazíveis sítios de descanso.

 Uma das vias para aumentar as receitas nos três níveis dos entes federativos consiste em tributar devidamente esta riqueza para contribuir a transformar um déficit primário em superávit primário como obtivemos a partir de 1999 até 2013.

 Impostos como o ITR (Imposto Territorial Rural) que não possui caráter fiscal deveria passar a ter. Nos últimos 50 anos cerca de 200 milhões de hectares foram incorporados à agropecuária no Brasil. Isto corresponde a cerca de 7 vezes a área do estado de São Paulo. Sem ter caráter fiscal a receita do ITR, apesar da enorme expansão das áreas rurais não acusou aumento significativo nos últimos tempos. Em alguns casos a receita do imposto é inferior ao custo de cobrá-lo.

O ITR deveria ter dois componentes: um incidente sobre a propriedade de determinada fração do nosso território; outro inversamente proporcional do grau de eficiência do seu uso, isto é, de sua produtividade.

 Os bens de luxo como casas, apartamentos, carros, lanchas, aviões, helicópteros pertencentes a particulares também deveriam ser tributados de forma progressiva e robusta: IPTU, IPVA, ITBI e de transmissão por herança, entre outros. Tributo incidente sobre operações financeiras poderia constituir uma fonte adicional de arrecadação (como já ocorreu no passado recente) com o cuidado de diferenciar as operações realizadas por pessoas físicas daquelas realizadas por pessoas jurídicas.

Outra fonte de receitas: a captura de mais valias urbanas

 A Lei 10.257 de 2001, também conhecida como Estatuto da Cidade brinda às Prefeituras de qualquer cidade brasileira instrumentos para a obtenção de receitas não oriundas de tributos. A chamada outorga onerosa do direito de construir permite que a administração pública municipal em seus Planos Diretores (cidades de mais de 20.000 habitantes são obrigadas a instituí-los) estabeleça índices de aproveitamento básicos e máximos, e receba dos interessados em obter direitos de construir além do básico (até o limite do máximo) contrapartidas econômicas que serão utilizadas em obras de infraestrutura e na construção de habitações de interesse social. O município de São Paulo é campeão nesta matéria, sendo aquele que mais recebe contrapartidas econômicas pela concessão de direitos de construir não só no Brasil, mas em toda a America latina. Em duas operações urbanas na cidade – Faria Lima e Agua Espraiada-  já se arrecadou até agora mais de 8 bilhões de reais.

 Outras cidades como o Rio de Janeiro, Curitiba e recentemente Belo Horizonte estão também lançando mão destes instrumentos, capturando mais valias e aumentando sua capacidade de investimento.  Uma política nacional de desenvolvimento urbano deveria incentivar tais mecanismos e ao mesmo tempo estabelecer preferências na obtenção de financiamentos na Caixa Econômica Federal e do BNDES, à aqueles municípios que tenham estas ferramentas em seus planos Diretores e em suas leis de Zoneamento e os apliquem capturando mais valias urbanas e destinando estes recursos para a construção de moradias populares e obras de infraestrutura.

 As eleições municipais que se avizinham oferecem uma boa oportunidade para a discussão e a introdução destes instrumentos em todo território nacional.

fev 17 2016

Um Acerto Crasso?

Um economista desencantado poderia criar o conceito que encabeça este artigo:

“Política econômica exitosa para enfrentar conjuntura adversa, mas que provoca consequências desastrosas se mantida indefinidamente. Estímulos ao consumo como subsídios tarifários, creditícios, tributários e aumentos salariais foram eficazes para enfrentar a crise em 2008/9.”

Mantidos depois de 2010, no entanto, corroeram as contas públicas, despertaram o dragão inflacionário, incharam a dívida pública e aguçaram a desconfiança dos empresários. Estes brecaram os investimentos obrigando o governo, para evitar o pior, a se envenenar com a própria saliva: fazer exatamente o contrário do que vinha prometendo. Resultado: aumento dos juros, dos tributos, do cambio, e redução dos salários o que provoca recessão e desencadeia fortes focos inflacionários. A saída da enrascada é viável, mas muito penosa: recessão profunda misturada com inflação robusta penetrando nos dois dígitos. A avaliação do governo desce aos infernos. Se, eleitoralmente a política anterior garantiu a vitória em 2014 (por pouco, é verdade), o ajuste irá cobrar um preço muito alto nas eleições municipais de 2016, e nas presidenciais de 2018, sem falar que a estiagem não raciona água na operação Lava Jato.

E a saída? O próprio veneno cria antídotos, ou melhor, pré-condições para a volta do crescimento. As exportações estimuladas pelo cambio desvalorizado começam a se animar e apesar da crise na China (principal parceiro comercial) elas encolheram menos do que as importações produzindo um estimulante superávit comercial. O desemprego força os salários para baixo: custos reduzidos animam os exportadores e os empregadores em geral. Já vimos este filme, especialmente na crise de 1999 – 2001, mas ainda faltam duas condições sem as quais as quatro taxas do apocalipse (cambio, salários, tributos e juros) não produzem um alinhamento ótimo. A taxa de juros que não depende do legislativo, já se encontra quase ajustada. O obstáculo é o próprio partido do governo que opera contra seu aumento, e também bloqueia medidas de redução de custos como mudanças na idade mínima para as aposentadorias. Sim, eu sei que o aumento desta taxa é um bumerangue que retorna e devasta a dívida pública, mas é o preço a ser pago pela farra anterior. Ou melhor, as coisas vão piorar antes de melhorar. E o melhorar aqui é apenas uma possibilidade.

 As dificuldades no ajuste da carga tributária – aprovação da CPMF p. ex.– apoiada pelo PT, mas rejeitada por grande parte do Congresso é talvez o maior obstáculo que, se não superado fará o    déficit se agravar. Sem arrumar suas contas nada feito, e a volta dos investimentos do setor privado será adiada.

 Um complicador de peso é o impasse político (Dilma x Cunha) com a ameaça de duplo “impeachment” que impede um mínimo de previsão, indispensável para a retomada da confiança dos investidores. O primeiro ano do novo mandato, 2015, foi praticamente perdido. Neste segundo, o problema parece que será resolvido embora a capacidade de procrastinação do Legislativo e do Executivo alcance dimensões cósmicas. Mesmo com a superação da crise política tudo indica que o PIB também encolherá significativamente em 2016. Nos dois últimos, só 2017 dá esperanças de que o econômico tem chance de não ser sacrificado em nome do eleitoral.  Rezemos para que as dificuldades econômicas mundiais que se intensificam – com a China cambaleando – não agravem nossa situação e comprometam a retomada do crescimento, transformando este período na pior fase econômica dos últimos 100 anos.

 

out 23 2015

Feliz 2017 ou 2018?

Quem pede, recebe; quem nomeia tem preferência!”

Neném Prancha nos tempos da Lava Jato.

 

Desde 2013 o PIB era um cabra marcado para morrer. A política expansionista que prosseguiu mesmo depois de passada a onda de choque da crise  de 2008 indicava aos agentes, (leia-se investidores), que o modelo era insustentável. Em 2014 com eleições à vista a caixa de ferramentas das bondades (gastos, subsídios e pedaladas)  se escancarou  e o resultado é a profunda crise que estamos vivendo neste segundo semestre de 2015.

Talvez as coisas tenham se agravado por um pequeno, mas significativo detalhe: a presidente da República é economista. Impressionada com as teses de grandes colegas do século passado, substituiu o tripé, cambio flutuante, metas de inflação e superávit primário, por um outro, o formado por Keynes, Kalecki e Minsky. Economistas que poderíamos chamar “do lado da demanda” recomendavam que para tirar o país do fundo do poço  durante uma crise era recomendável que o governo, mesmo às custas de déficits, estimulasse a demanda efetiva com gastos, subsídios, crédito barato  etc. Mas, esta política seria transitória: não deveria durar para sempre. O erro de todos os que a aplicaram foi permanecer usufruindo de seus doces frutos eleitorais, expandindo os déficits de maneira irresponsável e aumentando o endividamento público tornando-o insustentável. É bom lembrar que dívida pública, a rigor não é dívida do governo. É dívida do público e o público somos “nosotros”. A única forma de pagá-la são as medidas (entre as quais aumento de impostos) que o novo ministro da Fazenda esta propondo. Este é o aspecto mais destruidor da política econômica do primeiro mandato da presidente Dilma: não deixa outro caminho senão este maldito ajuste fiscal. E para piorar as coisas, quanto mais colocarem empecilhos às propostas do ajuste mais a economia sangrará na pior crise econômica dos últimos 50 anos. Em síntese, não há plano B: somente há um plano A. resta saber se será com letra maiúscula ou minúscula…

No plano político as coisas também não dão margem a qualquer otimismo. Entre a presidente Dilma e o presidente da Câmara de Deputados, trava-se um combate cuja situação, na linguagem da teoria dos jogos poderíamos chamar de Equilíbrio de Nash: dois jogadores estão em posição de equilíbrio, mas a situação é desconfortável para ambos. Se abandonarem seu antagonismo e entrarem em acordo as posições de ambos poderão melhorar e ambos ganharão, num típico resultado ganha-ganha. Exemplo: os acordos de paz entre Israel e Egito (abençoados pelos Estados Unidos) desmilitarizando o Sinai fez com que ambos deixassem de dedicar imensos recursos nas fronteiras deste deserto, canalizando-os a outros fins. No caso houve uma “solução de Nash”. Entre a presidente Dilma e Eduardo Cunha, ao contrário, qualquer solução fora deste equilíbrio precário parece ser pior para ambos: para o presidente da Camara encaminhar o processo de impeachment (a única bala de sua arma) pode acelerar a perda do seu mandato pelas acusações de corrupção em curso, pois não seria mais necessário para a oposição; para a presidente da República,  sinalizar que seu partido poupará Cunha, pode levá-lo a não dar curso aos pedidos de impedimento que se multiplicam. A nenhum dos dois convém uma atitude hostil em relação ao outro. O equilíbrio entre ambos é a própria solução no curtíssimo prazo. Procrastinar, ganhar tempo, convém a ambos e empurrar os processos de cassação do mandato de um e o impedimento de outra para 2016 é o estribilho da moda que ninguém se anima a dizer em voz alta. Mas, falta combinar com o Supremo, a Polícia Federal, o Ministério Público e os delatores da Lava Jato. E, já ia me esquecendo, as manifestações nas ruas…

jun 23 2015

Não existe almoço grátis. E janta?

O último bastião que ainda segurava a queda de prestígio do governo Dilma está desmanchando no ar com rapidez:

  • Em maio de 2015 quase 120 mil trabalhadores deixaram de ter sua carteira assinada, especialmente na indústria.

  • Em junho apenas 10% dos entrevistados consideravam o governo Dilma bom e ótimo.

A situação piorou tanto que o PT, com Lula no leme, já ensaia a retirada de um pé da canoa furada.

Isso já era esperado diante de uma política econômica cuja principal função é o ajuste da economia depois do destrambelho dos últimos quatro anos.

É lamentável, mas o desemprego contribui para por nos eixos uma das taxas – a de salários – que havia se tornado disfuncional: os salários reais aumentaram mais do que a produtividade (aumentando os custos da produção), e o excesso de demanda turbinada por facilidades na concessão de credito provocou pressões inflacionárias insustentáveis. Até o ano passado estas pressões foram em grande parte neutralizadas pelos efeitos pirotécnicos praticados com a contenção dos preços públicos como a energia, os transportes e outros. Mas, quando estes saíram da toca somando-se às pressões da demanda o teto da inflação foi rompido desta vez de dentro para fora.

Os economistas do governo federal incluindo a Presidente, que também abraçou esta área do conhecimento em seu nível universitário, sabiam que não existe almoço grátis. Mas tinham dúvidas quanto ao jantar. Agora, chamados á realidade por um ministro da Fazenda – ave portadora de distinta plumagem- percebem que a regra se aplica inclusive ao café da manhã. E o pagamento destes compromissos deixados como dívida, restos a pagar, “pedaladas” ou como se queiram chamar estão custando caro. É certo que o ajuste resultara em encolhimento do Pib em 2015 e idem, idem em 2016. Talvez tivesse sido melhor pedir a recontagem de votos e entregar o governo á oposição. Não restaria a esta fazer outra coisa que o mesmo – e talvez até com maior intensidade – ficando com o desgaste do ajuste. Em 2018 com a casa arrumada ou quase, um candidato do PT poderia voltar a vencer as eleições presidenciais. Mas, a oportunidade passou. Agora é amargar o desgaste e esperar que os alquimistas neo emplumados da fazenda inspirando-se em Issac Newton transformem chumbo em ouro.

E os salários?

A luta dos trabalhadores agora não é mais por melhores salários e benefícios, mas simplesmente por manter seus empregos. Isso resultará fatalmente numa queda do salário real. Se é ruim para o consumo e deprimente para os negócios no curto prazo pode ser bom para a volta do crescimento no médio e no longo. E a retomada pode começar pelo incremento das exportações de manufaturados cuja expansão – no nosso caso – necessita de dois empurrões: uma taxa de cambio desvalorizada – algo já conseguido em parte – e mão de obra barata. Mas a duração desta travessia pode demandar mais tempo do que seria razoável. Se 2013 e 2014 já foram anos de crescimento raquítico, e 2016 repetir o desastre que esta prometido para 2015 teremos o mais longo período de crescimento zero de nosso período republicano.

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