Resumen
La recién aprobada revision del POT de São Paulo promueve la expansión de areas donde se incrementa la densificación aumentando el Coeficiente de Aprovechamento Máximo y eliminando restricciones de gabarito en areas proximas de los ejes de transporte publico (buses, trenes y metro). Examino en este texto como tales cambios proporcionan valores más bajos de contrapartidas de la otorga onerosa por m2 adquirido por desarrolladores cuyos proyectos demanden derechos adicionales de construcción.
Introducción
En los últimos 50 años las ciudades brasileñas, así como las de los demás países latinoamericanos acusaron un intenso crecimiento en área y en población.
La ciudad de São Paulo, por ejemplo, que en 1965 poseía un área urbana de 700 km2, en 2005 ya tenía mas de 950 km2. Este crecimiento ocurrió en un marco de aumento del nivel de ingreso pero acompañado de desigualdades sociales y económicas crecientes para la reproducción de la vida cotidiana especialmente de sus habitantes más pobres.
Para explicar la dinámica de este crecimiento partimos de dos hipótesis:
- El desarrollo urbano de nuestras ciudades provoca un aumento de los costos unitarios de producción de los servicios públicos. Esto ocurre porque en este tipo de producción – al contrario de lo que ocurre en el sector privado – los aumentos de productividad no compensan la tendencia de aumento de costos provocado por la propia expansión en área de la ciudad;
- El desarrollo urbano de una ciudad basada en la producción industrial hacia una ciudad donde el comercio y los servicios ocupan posición de liderazgo, viabiliza más m2 de área construida por m2 de terreno ocupado, una vez que son actividades compatibles con la verticalización.
Esto significa también que al necesitar de más área construida para sus actividades específicas y ser más trabajo intensivo que la industria la demanda de área construida para vivienda de la fuerza de trabajo empleada también aumentará.
Este tipo de expansión, por su vez, ejerce grande influencia en el aumento de los costos de producción de los servicios públicos indispensables para la reproducción de la vida social.
Las causas específicas de este aumento de costos de los servicios públicos, sin embargo, no son homogéneas y algunas no tienen como causa el crecimiento espacial/poblacional de la ciudad mencionado anteriormente. O mejor, cada servicio público tiene una estructura de costos de producción diferente, y por tanto, el impacto sobre los mismos de la dinámica del crecimiento urbano es también diferente (1).
En cualquier caso la presión sobre las fuentes de financiación que garantizan su producción ocurren aunque puedan ser asimiladas con mayor o menor eficiencia dependiendo de cada caso. De la misma manera, posibles medidas para mitigar esta tendencia o compensarla por eventuales incrementos de productividad pueden ocurrir aunque su capacidad de neutralizar los aumentos de costos sea limitada.
(1) – Uno de los costos de mayor elevación no directamente relacionado con las distancias son aquellos correpondientes a la salud. El envejecimiento de la población y la creacion de tecnicas muy costosas de mantener las personas con vida resultan en la necesidad de recursos crecientes para brindar este tipo de servicio a la población.
Horizontal x vertical
Las distancias juegan un papel muy importante en este aumento de costos unitários que mencionamos anteriormente: transportar una persona en un trayecto de 5 km tiene un costo menor que hacerlo en un percurso de 10 km. En una ciudad compacta las distancias en la horizontal son en parte substituidas por distancias verticales. Y esto significa que, con la verticalización, costos del servicio de transportes, por ejemplo que en la horizontal son en grande parte públicos (2) pasan a ser privados: un edificio de 100m de altura el transporte vertical se produce por medio de acensores cuyos costos son condominiales es decir, son pagos por
(2) – Em São Paulo actualmente (2023) más de un 50% del costo del servicio publico de transporte por buses es subsidiado por la Alcaldía.
las famílias que viven en el. Muchos otros ejemplos poderían ser dados, como el abastecimiento de água, la recolección de basura pero esta ilustración sirve como referencia.
El aumento de la densidad y la zonificación.
En nuestro análisis consideraremos apenas algunos servicios públicos que están relacionados con el crecimiento en área/población de la ciudad como, el transporte público, la coleta y destinación final de residuos sólidos, el abastecimiento de agua entre los más importantes.
Suponiendo que la infraestructura que sostiene el suministro de estos servicios es suficiente para corresponder al aumento de densidad, sea porque existe capacidad ociosa, sea porque el aumento de densidad construtiva brindará los recursos (otorga onerosa) para financiar su expansión y adecuarse a la creciente densidad, veamos ahora un otro aspecto del aumento de la densidad constructiva que provoca cambios em el valor de los terrenos.
El Aumento del CA Máximo
La cuestion es evaluar los impactos que este aumento en los índices constructivos, especialmente la ampliación del CA Máximo en áreas donde es 1,0 o 2,0 para 3,0 o 4,0. En la ciudad de S. Paulo desarrolladores/constructores que pretendan construir más allá del CA Básico 1,0 hasta el CA Máximo 4,0 deben pagar por la diferencia entre el primer indice y el segundo. La fórmula de cálculo promueve una reducción del precio del m2 del area constructiva adicional adquirida mientras más esta se aproxima del CA Máximo 4,0. En otras palabras, mientras más un desarrollador adquiere m2 adicionales hasta el máximo de 4,0 menos paga por m2.
El actual PD establece algunas areas en la proximidad de los ejes de robusta oferta de transportes publicos (buses, metro, trenes etc.) un CA Máximo 4,0, libera gabaritos (altura de las edificaciones) y algunos descuentos si el proyecto es residencial de manera que la preferencia de los desarrolladores es ofertar proyectos en estas areas una vez que pagan menos en la aquisición de derechos adicionales de construcción (otorga onerosa).
La demanda creciente por tales áreas promueve una elevación de sus precios y un agotamiento de las respectivas existencias y la presion de los desarrolladores sobre la Alcaldia (Ejecutivo) y el Consejo Muncipal (Legislativo) consiste en ampliar las areas con CA Máximo más elevado y sin restricciones de altura (gabarito).
Estas presiones en la presente revisión del POT por el ensanche de áreas en las cuales el CA Máximo puede elevarse de 2,0 para 3,0 o 4,0 y se liberan los gabaritos tuvieron exito. De acuerdo con los cambios en el POT ahora areas ubicadas en un rayo de 700 metros (antes eran 600) a partir de estaciones de metro y trenes podrán tener este aumento en el CA Máximo, y las proximas de los corredores de bueses aumentan de 300m para 400m. En estas areas de expansion los nuevos dispositivos elevan el CA Máximo para 3,0 o 4,0 y las alturas máximas de 28 metros son sustituidas por gabaritos de 48 metros o sencillamente eliminados.
La otorga onerosa a ser pagada por desarrolladores por m2 adicional adquirido (otorga onerosa) será menor y las demás condiciones permaneciendo constantes sus inversiones aportarán mayores retornos.
Vamos ilustrar con cinco ejemplos de terrenos en manos de desarrolladores y localizados en distintos distritos cual el precio a pagar por m2 adicional con los índices actuales y con los cambios proporcionados por la revisión del POT.
Cuadro I
Precios de la OODC en cinco terrenos en manos de desarrolladores con CA Máximo 2,0 3,0 y 4,0 en comparacion con valores de la Planta Generica de Valores (PGV 2022 y 2016) y del Cadastro de valor del terreno para fines de Otorga Onerosa.
(*) – Proyectos residenciales com más de 70m2; en proyectos menores hasta 50m2 y entre 50 y 70 m2 los precios serían, R$ 1.140 y R$ 1.282 respectivamente; en el caso de CA Máximo 3,0 estos precios serían R$ 760 y R$ 855.
(**) – Em 2020 la PGV registraba este inmueble como propiedad de Pires Participações Imobiliarias Ltda.
El Cuadro I indica que si en estos cinco terrenos situados en las proximidades de estaciones de trenes/metro y ejes de transporte publico donde el CA Máximo es 2,0 y el gabarito (altura) 28 m, el CA Máximo aumenta para 3,0 o para 4,0 y se liberan las alturas las contrapartidas por m2 en la otorga onerosa disminuyen cerca de 34% y 50% respectivamente.
Esto es causado por los dispositivos de la formula de cálculo de la contrapartida: mientras más un proyecto adquiere derechos adicionales de construcción y se aproxima del CA Máximo 4,0 menos paga por metro quadrado adquirido. Además el valor básico del terreno que en la formula anterior (2002/2014) era tomado de la PGV (catastro para fines del pago del predial) en la formula actual (a partir de 2014/2016) es extraído de un Catastro especial que en 2016 registraba valores bien superiores a los de la PGV en todos los casos considerados (comparar columnas D con F y E) pero en 2022 en muchos casos eran inferiores como el Cuadro I muestra para las calles Roque Petrella 235, Herculano de Freitas 380 y João Scaciotti 476.
Los cambios propuestos en la actual revisión del POT brindaran a los propietários de los terrenos que serán incluidos dentro del nuevo perímetro, especialmente si son desarrolladores reducción del precio de los m2 adicionales adquiridos por aumento del CA Máximo hacia 3,0 o 4,0 como muestra el Cuadro. Si estos terrenos ya se encuentran en poder de desarrolladores como ocurre con los cinco casos presentados en el Cuadro I, ellos recibirán una reduccion robusta en los pagos por derechoas adicionales de construcción. Esta ventaja será incorporada sin que los desarrolladores nada hicieron y portanto será una apropiación indevida provocada por una condición creada em nueva reglamentación urbanística emanada del poder público.
Es necessario acrescentar que la inclusión de nuevas áreas en las cuales el CA Máximo aumentará de 2,0 para 3,0 o para 4,0 y dejará de existir el gabarito (altura) máxima de 28 metros de las construcciones, afectará los terrenos situados en las proximidades de las estaciones de lineas del metro en processo de construcción, como por ejemplo la Linea n. 6 Naranja (3) y estos serán
(3) – Esta linea del metro en processo de construcción atraviesa barrios de classe média y media alta y muchos de los terrenos situados en las cercanias de futuras estaciones de la linea 6 ya estan recibiendo proyectos construtivos anunciando como una ventaja la proximidad de futuras estaciones del Metro.
valorizados también por el factor localización.
El Cuadro II muestra que entre 2010 (anuncio del proyecto) y 2020 construcción en desarrollo, el numero de terrenos en manos de desarrolladores aumenta expresivamente en algunas estaciones.
Cuadro II
Cantidad de Terrenos (inmuebles) en poder de empresas imobiliárias en calles próximas de algunas estaciones de la Linea 6 del Metro en 2010 y 2020
La Adhesion Onerosa
Los impactos del aumento de densidad constructiva/demografica en los costos de los servicios publicos correspondientes deberian ser publicados por la administración de la ciudad. Además seria importante crear mecanismos para que la valorización proporcionada por los aumentos de construtibilidad fueran apropiados por quién la creó, es decir por el poder público. En función de esto la adhesion a los nuevos índices urbanísticos, aunque voluntaria deberia ser onerosa, es decir, los propietários de terrenos incluidos en los nuevos perímetros no los recibirian automaticamente. La adhesion a los mismos sería onerosa: los que quisieran obtener los nuevos índices urbanísticos tendrían que manifestar voluntariamente tal intención y de acuerdo con formulas de cálculo especialmente confeccionadas, pagar por la obtención de los nuevos índices.
Una vez que la revisión del POT fue aprobada sin este dispositivo seria importante que la Alcaldia por lo menos hiciera dos cosas: actualizara el valor del Catastro para fines de Otorga Onerosa con los mismos indices de actualización de la PGV (listados para el cobro del predial) entre 2016 y 2023 y publicara los nombres de todos los propietários de los terrenos incluidos en la expansión de los perimetros en el interior de los cuales el CA Máximo podrá aumentar para 3,0 o 4,0.