Resumen

La recién aprobada revision del POT de São Paulo promueve la expansión de areas donde se incrementa la densificación aumentando el Coeficiente de Aprovechamento Máximo y eliminando restricciones de gabarito en areas proximas de los ejes de transporte publico (buses, trenes y metro). Examino en este texto como tales cambios proporcionan valores más bajos de contrapartidas de la otorga onerosa por m2 adquirido por desarrolladores cuyos proyectos demanden derechos adicionales de construcción.

Introducción

En los últimos 50 años las ciudades brasileñas, así como las de los demás países latinoamericanos acusaron un intenso crecimiento en área y en población.

La ciudad de São Paulo, por ejemplo, que en 1965 poseía un área urbana de 700 km2, en 2005 ya tenía mas de 950 km2.  Este crecimiento ocurrió en un marco de aumento del nivel de ingreso  pero acompañado de desigualdades sociales y económicas crecientes para la reproducción de la vida cotidiana especialmente de sus habitantes más pobres.

Para explicar la dinámica de este crecimiento partimos de dos hipótesis:

1. El desarrollo urbano de nuestras ciudades provoca un aumento de los costos unitarios de producción de los servicios públicos. Esto ocurre porque en este tipo de producción – al contrario de lo que ocurre en el sector privado – los aumentos de productividad no compensan la tendencia de aumento de costos provocado por la propia expansión en área de la ciudad;
2. El desarrollo urbano de una ciudad basada en la producción industrial hacia una ciudad donde el comercio y los servicios ocupan posición de liderazgo, viabiliza más m2 de área construida por m2 de terreno ocupado, una vez que son actividades compatibles con la verticalización.

Esto significa también que al necesitar de más área construida para sus actividades específicas y ser más trabajo intensivo que la industria la demanda de área construida para vivienda de la fuerza de trabajo empleada también aumentará.

Este tipo de expansión, por su vez, ejerce grande influencia en el aumento de los costos de producción de los servicios públicos indispensables para la reproducción de la vida social.

Las causas específicas de este aumento de costos de los servicios públicos, sin embargo, no son homogéneas y algunas no tienen como causa el crecimiento espacial/poblacional de la ciudad mencionado anteriormente. O mejor, cada servicio público tiene una estructura de costos de producción diferente, y por tanto, el impacto sobre los mismos de la dinámica del crecimiento urbano es también diferente (1).

En cualquier caso la presión sobre las fuentes de financiación que garantizan su producción ocurren  aunque puedan ser asimiladas con mayor o menor eficiencia dependiendo de cada caso. De la misma manera, posibles medidas para mitigar esta tendencia o compensarla por eventuales incrementos de productividad pueden ocurrir aunque  su capacidad de neutralizar los aumentos de costos sea limitada.

(1) – Uno de los costos de mayor elevación no directamente relacionado con las distancias son aquellos correpondientes a la salud. El envejecimiento de la población y la creacion de tecnicas muy costosas de mantener las personas con vida resultan en la necesidad de recursos crecientes para brindar este tipo de servicio a la población.

Horizontal x vertical

Las distancias juegan un papel muy importante en este aumento de costos unitários que mencionamos anteriormente: transportar una persona en un trayecto de 5 km tiene un costo menor que hacerlo en un percurso de 10 km. En una ciudad compacta las distancias en la horizontal son en parte substituidas por distancias verticales. Y esto significa que, con la verticalización, costos del servicio de transportes, por ejemplo que en la horizontal son en grande parte públicos (2) pasan a ser privados: un edificio de 100m de altura el transporte vertical se produce por medio de acensores cuyos costos son condominiales es decir, son pagos por

(2) – Em São Paulo actualmente (2023) más de un 50% del costo del servicio publico de transporte por buses es subsidiado por la Alcaldía.

las famílias que viven en el. Muchos otros ejemplos poderían ser dados, como el abastecimiento de água, la recolección de basura pero esta ilustración sirve como referencia.

El aumento de la densidad y la zonificación.

En nuestro análisis consideraremos apenas algunos  servicios públicos que están  relacionados con el  crecimiento en área/población de la ciudad como, el transporte público, la coleta y destinación final de residuos sólidos, el  abastecimiento de agua entre los más importantes.

Suponiendo que la infraestructura que sostiene el suministro de estos servicios es suficiente para corresponder al aumento de densidad, sea porque existe capacidad ociosa, sea porque el aumento de densidad construtiva brindará los recursos (otorga onerosa) para financiar su expansión y adecuarse a la creciente densidad, veamos ahora un otro aspecto del aumento de la densidad constructiva que provoca cambios em el valor de los terrenos.

El Aumento del CA Máximo

La cuestion es evaluar los impactos que este aumento en los índices constructivos, especialmente la ampliación del CA Máximo en áreas donde es 1,0 o 2,0 para 3,0 o 4,0. En la ciudad de S. Paulo desarrolladores/constructores que pretendan construir más allá del CA Básico 1,0 hasta el CA Máximo 4,0 deben pagar por la diferencia entre el primer indice y el segundo. La fórmula de cálculo promueve una reducción del precio del m2 del area constructiva adicional adquirida mientras más esta se aproxima del CA Máximo 4,0. En otras palabras, mientras más un desarrollador adquiere m2 adicionales hasta el máximo de 4,0 menos paga por m2.

El actual PD establece algunas areas en la proximidad de los ejes de robusta oferta de transportes publicos (buses, metro, trenes etc.) un CA Máximo 4,0, libera gabaritos (altura de las edificaciones) y algunos descuentos si el proyecto es residencial de manera que la preferencia de los desarrolladores es ofertar proyectos en estas areas una vez que pagan menos en la aquisición de derechos adicionales de construcción (otorga  onerosa).

La demanda creciente por tales áreas promueve una elevación de sus precios y un agotamiento de las respectivas existencias y la presion de los desarrolladores sobre la Alcaldia (Ejecutivo) y el Consejo Muncipal (Legislativo) consiste en  ampliar las areas con CA Máximo más elevado y sin restricciones de altura (gabarito).

Estas presiones  en la presente revisión del POT por el ensanche de áreas en las cuales el CA Máximo puede elevarse de 2,0 para 3,0 o 4,0 y se liberan los gabaritos tuvieron exito. De acuerdo con los cambios en el POT ahora areas ubicadas en un rayo de 700 metros (antes eran 600)  a partir de estaciones de metro y trenes podrán tener este aumento en el CA Máximo, y las proximas de los corredores de bueses aumentan de 300m para 400m. En estas areas de expansion los nuevos dispositivos elevan el CA Máximo para 3,0 o 4,0 y las alturas máximas de 28 metros son sustituidas por gabaritos de 48 metros o sencillamente eliminados.

La otorga onerosa a ser pagada por desarrolladores por m2 adicional adquirido (otorga onerosa) será menor y las demás condiciones permaneciendo constantes sus inversiones aportarán mayores retornos.

Vamos ilustrar con cinco ejemplos de terrenos en manos de desarrolladores y localizados en distintos distritos cual el precio a pagar por m2 adicional con los índices actuales y con los cambios proporcionados por la revisión del POT.

Cuadro I

Precios de la OODC en cinco terrenos en manos de desarrolladores con CA Máximo 2,0  3,0 y 4,0 en comparacion con valores de la Planta Generica de Valores (PGV 2022 y 2016) y del Cadastro de valor del terreno para fines de Otorga Onerosa.

(*) – Proyectos residenciales com más de 70m2; en proyectos menores hasta 50m2 y entre 50 y 70 m2 los precios serían, R$ 1.140 y R$ 1.282 respectivamente; en el caso de CA Máximo 3,0 estos precios serían R$ 760 y R$ 855.

(**) – Em 2020 la PGV registraba este inmueble como propiedad de Pires Participações Imobiliarias Ltda.

El Cuadro I  indica que si en estos cinco terrenos situados en las proximidades de estaciones de trenes/metro y ejes de transporte publico donde el CA Máximo es 2,0 y el gabarito (altura) 28 m,  el CA Máximo aumenta para 3,0 o para 4,0 y se liberan las alturas las contrapartidas por m2 en la otorga onerosa disminuyen cerca de 34% y 50% respectivamente.

Esto es causado por los dispositivos de la formula de cálculo de la contrapartida: mientras más un proyecto adquiere derechos adicionales de construcción y se aproxima del CA Máximo 4,0 menos paga por metro quadrado adquirido. Además el valor básico del terreno que en la formula anterior (2002/2014) era tomado de la PGV (catastro para fines del pago del predial) en la formula actual  (a partir de 2014/2016) es extraído de un Catastro especial que en 2016 registraba valores bien superiores a los de la PGV  en todos los casos considerados (comparar columnas D con F y E)  pero en 2022 en muchos casos eran inferiores como el Cuadro I muestra para las calles Roque Petrella  235, Herculano de Freitas 380 y João Scaciotti 476.

Los cambios propuestos en la actual revisión del POT brindaran a los propietários de los terrenos que serán incluidos dentro del nuevo perímetro, especialmente si son desarrolladores reducción del precio de los m2 adicionales adquiridos por aumento del CA Máximo hacia 3,0 o 4,0 como muestra el Cuadro. Si estos terrenos ya se encuentran en poder de desarrolladores como ocurre con los cinco casos presentados en el Cuadro I, ellos  recibirán una reduccion robusta en los pagos por derechoas adicionales de construcción. Esta ventaja será incorporada sin que los desarrolladores nada hicieron y portanto será una apropiación indevida provocada por una condición creada em nueva reglamentación urbanística emanada del poder público.

Es necessario acrescentar que la inclusión de nuevas áreas en las cuales el CA Máximo aumentará de 2,0 para 3,0 o para 4,0 y  dejará de existir el gabarito (altura) máxima de 28 metros de las construcciones, afectará los terrenos situados en las proximidades de las estaciones de lineas del metro en processo de construcción, como por ejemplo la Linea n. 6 Naranja (3) y estos serán

(3) – Esta linea del metro en processo de construcción atraviesa barrios de classe média y media alta y muchos de los terrenos situados en las cercanias de futuras estaciones de  la linea 6 ya estan recibiendo proyectos construtivos anunciando como una ventaja la proximidad de futuras estaciones del Metro.

valorizados también por el factor localización.

El Cuadro II muestra que entre 2010 (anuncio del proyecto) y 2020 construcción en desarrollo, el numero de terrenos en manos de desarrolladores aumenta expresivamente en algunas estaciones.

Cuadro II

Cantidad de Terrenos (inmuebles) en poder de empresas imobiliárias en calles próximas de algunas estaciones de la Linea 6 del Metro en 2010 y 2020

La Adhesion Onerosa

Los impactos del aumento de densidad constructiva/demografica en los costos de los servicios publicos correspondientes deberian ser publicados por la administración de la ciudad. Además seria importante crear mecanismos para que la valorización proporcionada por los aumentos de construtibilidad fueran apropiados por quién la creó, es decir por el poder público. En función de esto la adhesion a los nuevos índices urbanísticos, aunque voluntaria deberia ser onerosa, es decir, los propietários de terrenos incluidos en los nuevos perímetros no los recibirian automaticamente. La adhesion a los mismos sería onerosa: los que quisieran obtener los nuevos índices urbanísticos tendrían que manifestar voluntariamente tal intención y de acuerdo con formulas de cálculo especialmente confeccionadas, pagar por la obtención de los nuevos índices.

Una vez que la revisión del POT fue aprobada sin este dispositivo seria importante que la Alcaldia por lo menos hiciera dos cosas: actualizara el valor del Catastro para fines de Otorga Onerosa con los mismos indices de actualización de la PGV (listados para el cobro del predial) entre 2016 y 2023 y publicara los nombres de todos los propietários de los terrenos incluidos en la expansión de los perimetros en el interior de los cuales el CA Máximo podrá aumentar para 3,0 o 4,0.

Cepacs: considerações sobre o leilão de dezembro de 2019 na Operação Urbana Faria Lima em São Paulo

O leilão de Cepacs realizado em dezembro de 2019 na Operação Urbana Faria Lima rendeu à Prefeitura mais de 1,6 bilhão de reais (1). Cerca de 16 empresas imobiliárias pagaram R$ 17.601 por cada um dos 93 mil Cepacs postos à venda o que representou um aumento espetacular se compararmos com o preço de R$ 1.100 pelo qual os primeiros Cepacs foram vendidos em 2004, no primeiro leilão realizado na O. U. Faria Lima.

Aliás, diga-se de passagem aquele primeiro leilão fracassou: dos 90 mil Cepacs postos à venda menos de 10 mil foram comprados ao preço inicial de R$1.100. No leilão de dezembro de 2019, no entanto, se compararmos com o preço praticado naquele primeiro leilão houve um aumento real de mais de 650%!

Mesmo tratando-se de uma das regiões mais caras de São Paulo, uma pergunta surge naturalmente: um preço tão elevado pela aquisição de direitos adicionais de construção é compatível com o preço final a ser pago por eventuais compradores. Em outras palavras haverá demanda para um produto que apresenta custo tão elevado em um dos seus principais insumos?

Comenta-se que muitos empresários ficaram decepcionados e insatisfeitos com o resultado, pois o preço final sustentado por alguns tornou o custo destes direitos incompatível com seus planos de negocio. Dos cerca de 50 participantes interessados menos de 20 efetivaram a compra àquele preço final.

A Conversão dos Cepacs em m2

Devemos esclarecer em primeiro lugar que na OU Faria Lima cada Cepac pode equivaler a mais de 1,0 m2 de direitos de construir, ou a menos dependendo do local onde será utilizado e da finalidade da construção.

No caso da OU Faria Lima dependendo do local e do uso no qual será utilizado esta equivalência pode variar entre 0,5 m2 (nos terrenos mais caros) até 2,8 m2 (nos terrenos mais baratos).

Isto significa que se for usado nas áreas mais caras em projetos residenciais o incorporador estará pagando cerca de R$ 22.000 por cada m2 de direito adicional de construção, enquanto se utilizar nos terrenos mais baratos pagará um pouco mais de R$ 6.000 m2 por tais direitos. No caso de projetos de comercio e serviços pagará R$ 35.202, nos setores mais caros e cerca de R$ 9.700 nos mais baratos.

No primeiro caso o preço parece ser incompatível com o que a construtora teria de cobrar pelo m2 construído para viabilizar uma taxa de retorno esperada; no segundo caso, seria compatível com o preço final do m2 de construção variando entre R$25.000 e R$ 45.000. É provável, portanto, que as empresas que compraram estes Cepacs os utilizarão em setores nos quais cada um equivale a mais de 1,0 m2.

Analisando 16 construtoras que já declararam a intenção de vincular Cepacs adquiridos no mencionado leilão à terrenos de sua propriedade conseguimos identificar 8 casos que reforçam a hipótese do uso de Cepacs em lotes nos quais cada um pode equivaler a mais de 2,0 m2 especialmente nos setores de Pinheiros e Hélio Pelegrino para projetos residenciais.

Quadro I

Empresas que solicitaram vinculação de Cepacs adquiridos no leilão de dezembro de 2019 (*)

(*) – Estes dados indicam os terrenos onde provavelmente serão utilizados os Cepacs. Necessitam de confirmação pela Prefeitura.

O quadro anterior mostra que apenas um dos 8 locais indicados apresenta um índice de conversão dos Cepacs inferior a 2,0 m2 se o uso for residencial. No caso de projetos de comercio e serviços a situação se inverte: somente em um lugar a equivalência supera 1,0 m2/Cepac (1,8 m2/Cepac) sendo que em um deles equivale a 0,5m2.

Neste ultimo caso, um projeto de comercio e serviços estaria pagando cerca de R$ 35.000 por m2 adicional de construção. Mesmo considerando uma porcentagem de área não computável vendida como área útil este preço tornaria muito difícil viabilizar financeiramente tal projeto.

Existe um projeto adicional não incluído no Quadro I que devemos considerar uma vez que os dados correspondentes foram divulgados pela imprensa: a GTIS adquiriu terreno de 17.800 m2 onde se localiza o Hipermercado Extra no qual pretende utilizar parte ou a totalidade dos 27.000 Cepacs adquiridos no leilão. Nesta área cada Cepac equivale a 2,5 m2 se o uso for residencial, e a 1,7 m2 se o uso for destinado a comércio e serviços.

Este terreno esta localizado na rua João Cachoeira n. 899 esquina com a Av. Juscelino Kubitschek, com área de 17.849 m2 e com construção de 58.198 m2, edificada em 2001 (portanto antes do PD de 2002) sendo o Coeficiente de Aproveitamento Efetivo de 3,26 e o índice de obsolescência 0,84. Ou seja, trata-se de construção não muito antiga ainda conservando boa parte de seu valor. Este terreno já estava ocupado na citada rua João Cachoeira antes da construção da Av. Juscelino Kubitschek sobre o riacho (Uberaba), e se situa a uns 400 m da Av. Faria Lima.

Para utilizar o CA 4 o empreendedor teria que adquirir 21.500 Cepacs no caso de projeto para uso residencial e pagando R$17.601 por cada teria desembolsado R$ 378 milhões em números redondos; no caso de projeto para usos de comercio e serviços deverá utilizar 31.500 Cepacs e desembolsaria R$ 554 milhões. Como esta quantidade de Cepacs ultrapassa os adquiridos no leilão, é possível que o projeto reúna edifícios residenciais e de comercio e serviços.

Supondo que a GTIS comprou o imóvel, quanto teria pago pelo mesmo? A revista Isto É informa que o preço alcançou 350 milhões em 2017. Utilizando o valor venal de referencia do imóvel para fins do pagamento do ITBI temos um valor total (terreno +construção nele existente) de R$ 321 milhões naquele ano.

O investimento em terreno (latu sensu) seria equivalente a: R$ 378 mi (Cepacs) + R$ 321mi (terreno) = R$ 699 mi no caso de projeto residencial e, R$ 554 mi (Cepacs) + 321 mi (terreno) = R$ 875 mi no caso de projeto de comercio e serviços (2).

Utilizando o CA4 o construtor poderia edificar 71.396 m2 no terreno. Considerando um adicional de 30% nesta área a titulo de área “não computável” (varandas p. ex.) vendida como área útil, teríamos um total de 92.814 m2 de área útil a ser vendida aos clientes;

Neste contexto vejamos três alternativas de valor final de venda do m2 construído para projetos residenciais e de comercio e serviços:

Projeto Residencial

a) Se o investimento em terrenos representar 15% do valor de venda, o preço do m2 será R$ 50.100;

b) Se o investimento em terrenos representar 20% do valor de venda, o preço do m2 será R$37.700;

c) Se o investimento em terrenos representar 25% do valor de venda, o preço do m2 será R$ 30.100.

Projeto de comercio e serviços

a) Se o investimento em terrenos representar 15% do valor de venda, o preço do m2 será R$ 62.00;

b) Se o investimento em terrenos representar 20% do valor de venda, o preço do m2 será R$ 47.100;

c) Se o investimento em terrenos representar 25% do valor de venda, o preço do m2 será R$ 37.700.

Considerando ambos os usos os preços de venda que admitem uma participação do custo do terreno entre 20 e 25% do preço final são compatíveis com os valores praticados na região do entorno da Av. Faria Lima considerando as construções com padrão muito elevado de qualidade.

Para que se tenha um referencial vejamos a estrutura de preços de projeto residencial em construção localizado em frente ao Hiper Mercado, mas do outro lado da Av. Juscelino Kubitschek na rua Eduardo de Souza Aranha 318.

Este projeto esta sendo construído em terreno de cerca de 1.500 m2 resultante da fusão de 10 lotes, 3 na mencionada rua e outros 7 na rua Bandeira Paulista. O “Le Park” edifício de alto padrão com 28 andares com um apartamento por andar medindo 303m2 e anunciado por R$ 7.900.000 ou R$ 26.000 m2.

Localizado dentro do perímetro da OU Faria Lima necessitou adquirir Cepacs para construir 8.484 m2 de área útil. Estes devem ter sido comprados em leilões anteriores e o preço máximo alcançado então foi um pouco superior aos R$ 6.700, embora no mercado secundário tenha superado a marca dos R$ 10.000 depois do leilão de 2010.

Se considerarmos o valor venal de referência destes terrenos utilizado para o pagamento do ITBI teremos o m2 girando em torno de R$ 7.500 e o registrado na Planta Genérica de valores em torno de R$ 5.100.

Em ambos os casos a participação do valor do terreno (m2) no valor final do produto (construção) gira em torno de 20 a 25% o que pode ser considerado um índice um pouco elevado embora compatível com uma rentabilidade satisfatória.

Na mesma área da OU Faria Lima em ruas próximas outros apartamentos de alto padrão vem sendo anunciados. Na Praça Pereira Coutinho apartamento de 822m2 é oferecido a R$ 38.900.000 o que significa preço de R$ 47.300/m2 (3).

Os elevados preços pagos pelos Cepacs no leilão de dezembro de 2019 indicam que as construções serão de alto padrão e vendidas por preços variando entre R$ 30.000 e 45.000 m2. Resta esperar que os dados a serem divulgados futuramente pela Prefeitura confirmem ou não estas projeções.

Notas

• Para que se tenha ideia da magnitude desta quantia basta dizer que a receita estimada com IPTU para o ano de 2019 alcançou cerca de R$ 11 bilhões. Esta receita é utilizada em sua totalidade para financiar investimentos.

• Deixamos de lado a correção monetária entre 2017 e 2019.

• Para que se tenha uma ideia do tipo de imóvel basta dizer que o mencionado dispõe de 9 banheiros e o condomínio equivale a R$16.000. Estes números dão uma ideia da desigualdade no Brasil: um mês de condomínio equivale a um ano e quatro meses do rendimento de um trabalhador que receba salário mínimo!

“No socialismo se distribui bem o que se produz mal; no capitalismo é exatamente o contrário”.

Como todo lugar comum o anterior carrega boa dose de verdade: no capitalismo a riqueza material se expande mas deságua nas mãos de poucos. A riqueza acumulada individualmente se traduz na aquisição de imóveis – rurais e urbanos – metais preciosos e joias, obras de arte, títulos do mercado financeiro etc. A garantia da propriedade privada é indispensável: sem ela a acumulação individual da riqueza produzida seria inviável.

Mas, a riqueza se alimenta do fluxo contínuo de valores que tem origem nos setores produtivos que dependem de investimentos. Quando estes enfraquecem, o montante da riqueza produzida diminui, ou em outras palavras o crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) sofre contração podendo inclusive tornar-se negativo como aconteceu no Brasil entre 2014 e 2016. Nesse caso a riqueza se concentra ainda mais: os mais pobres mergulham mais fundo na pobreza (desemprego); os mais ricos ou conservam suas posições ou tornam-se levemente menos ricos. Isso acontece quando os investidores percebem que o déficit e a dívida publica aumentam de maneira descontrolada. Alegando adotar uma política keynesiana de estímulo à demanda, o governo gasta muito mais do que arrecada, eventualmente tentando melhorar a vida dos mais pobres. Mas, o resultado em geral é o inverso do pretendido.

A retomada do crescimento da economia interessa à todos, ricos, pobres ou remediados. No contexto brasileiro atual torna-se inviável, no entanto fazê-lo aumentando o déficit e a dívida publica: inflação e disparada dos juros esperam emboscados no virar da esquina. Cientes disso os investimentos privados se retraem ainda mais e a crise se agrava.

Existem dois caminhos para sair da recessão que ainda enfrentamos:

a) equilibrar as contas públicas, garantindo taxas de inflação e juros baixos estimulando o investimento privado; é o que o governo vem tentando fazer – na velocidade de uma tartaruga – enrolando a bandeira da aprovação da reforma da previdência, e

b) Agregar ao anterior uma reforma tributária que além da simplificação e nova repartição das receitas entre a União, estados e municípios promova maior carga tributária entre os mais ricos – pessoas físicas – aumentando a arrecadação sem afetar as empresas produtivas. Tal contribuição dos mais ricos seria um “investimento” no ajuste fiscal que, alcançado mais rapidamente, beneficiaria a todos. As propostas de reforma tributária em circulação, infelizmente, não incluem esta possibilidade.

No primeiro caso a retomada será mais lenta; no segundo, seria mais rápida. Quanto mais célere for a volta do crescimento do PIB mais curta será a fase de transição, uma vez que o tonificante por excelência do aumento da arrecadação é o próprio crescimento da economia.

Mas, outra crise se agiganta: a política. Tendências bonapartistas, ou melhor filhotistas do atual Presidente da República esfarelando seu próprio partido tem levado à uma turbulência política inoportuna que pode comprometer a volta dos investimentos privados: estes também demandam estabilidade política no médio e longo prazos. Sem ela fica difícil.

A crise fiscal brasileira é tão grave que para evitar um desastre o próximo governo deverá realizar operação dolorosa: reduzir despesas e aumentar  receitas. Objetivo: eliminar o déficit primário estimado em R$159 bilhões que alimenta a dívida pública.

Se esta crescer em taxa inferior à do  PIB a confiança dos investidores retornará.  Os  investimentos aumentarão garantindo um novo  ciclo de expansão da economia.

O problema é, como zerar o déficit? Mesmo equacionando o desequilíbrio da Previdência e reduzindo as despesas, dificilmente escaparemos de uma  expansão da carga tributária.

A linha de menor resistência, sabemos é  aumento de impostos indiretos. Os pobres são as vítimas preferenciais e o consumo da maioria da população encolhe dificultando a retomada do crescimento. A melhor alternativa: aumentar a carga sobre os mais ricos, pessoas físicas.

A acumulação de riqueza ocorre na forma de propriedades imobiliárias, títulos financeiros, bens de luxo ( carros, iates, aviões, cavalos de corrida), jóias, obras de arte etc. Se um imposto for lançado sobre esta riqueza de pessoas físicas, embora seus titulares torçam o nariz, o impacto sobre a esfera produtiva é irrelevante.

Se estes recursos ajudarem a economia a voltar a crescer  todos se beneficiarão. Inclusive os mais ricos cujo patrimônio, na seqüência, crescerá ainda mais . Pensemos neste imposto como um investimento: se ele ajudar a economia a crescer, os dividendos distribuídos aos ricos acionistas, hoje não tributados crescerão também compensando (até em maior grau) o imposto inicialmente pago.

As fortunas dos candidatos à presidência em 2018 refletem a desigualdade da acumulação de riqueza no Brasil: dois multimilionários, alguns pequenos milionários, outros apenas remediados e um deles de patrimônio zero.

Um dos multimilionários com chances pífias de vitoria declara que gastará na campanha cerca de R$ 20 milhões de seu próprio bolso ( aparentemente a conta já chegou aos 40!).

Outro, candidato ao senado pelo Distrito Federal declara possuir  fortuna de mais de 600 milhões de reais.  Postulantes em todo o Brasil revelam manter 300 milhões de reais  em dinheiro vivo “em lugar seguro” sabe-se lá por que razão…! Perdem, passivamente cerca de 4% ao ano com o “imposto” inflacionário.

A Planta Genérica de Valores da cidade de São Paulo revela que os 10 maiores proprietários de terrenos vazios, pessoas físicas, controlam cerca de 2,5 milhões de m2 cujo valor de cadastro (inferior ao de mercado) alcança 860 milhões de reais.

Se durante o próximo mandato todos os multimilionários aportassem anualmente 1,25% do valor de seu patrimônio tais recursos poderiam cobrir  quase a metade do déficit anual atual. Seria uma importante contribuição para o equilíbrio fiscal.

Detalhe, parte desta riqueza aplicada no mercado financeiro rende certamente mais  de 3,0% ao ano em termos reais.  Transferir 1,25% ao tesouro não impediria que o patrimônio dos mais ricos continuasse a aumentar. Além disso, com a volta do crescimento da economia a riqueza patrimonial não financeira tenderia também a se valorizar!

Seria pedir muito para ajudar a tirar o pais da crise? Talvez, considerando que historicamente os mais ricos preferem correr o risco de um desastre a abrir mão sequer de uma pequena parte de seus privilégios.

Muitos têm afirmado que a economia se descolou da política. A primeira, caracterizada por inflação abaixo do piso, desemprego em queda, o PIB saindo da toca, Bolsa de Valores ultrapassando os 75.000 pontos e o dólar bem-comportado contrasta com a segunda que naufraga na instabilidade causada pelas acusações de corrupção contra o Presidente da República e seus ministros “caseiros”. Embora ensurdecedor, o silêncio que emana das ruas dá um toque quase surrealista nos dias que vivemos e reforçaria esta ideia da separação. Acusações muito mais graves do que as lançadas contra a ex-presidente Dilma Rousseff agora (ou pelo menos até agora…) não provocam qualquer reação popular do tipo que presenciamos em 2013 ou durante o processo de “impeachment”.

Será que a inflação no rodapé do subsolo é suficiente para explicar esta apatia? Talvez contribua, mas o descolamento é enganoso. Ao contrário, estas dimensões da vida de uma nação nunca estiveram tão entrelaçadas. Do lado da economia alguns fatores externos somados à mudanças na política econômica ajudaram a (lenta) superação da recessão. Taxas de juros muito baixas no plano internacional e melhores preços dos produtos de exportação produziram superávits recordes na balança comercial e entradas robustas de investimentos estrangeiros atraídos pelas concessões.

No plano interno a contração do binômio inflação e taxa de juros – a primeira ajudada especialmente pela queda dos preços dos alimentos – somadas à liberação do FGTS inativo deram um alento ao consumo expandindo a demanda. As empresas responderam usando sua capacidade ociosa para aumentar a produção sem investir em capital fixo. A queda dos salários também contribuiu para garantir lucros e proporcionar um PIB acima de zero depois de 3 longos anos, tendência reforçada agora com a aprovação da reforma trabalhista.

Esta recuperação baseada na expansão do consumo, isto é, na demanda tem no entanto vida curta. Se os investimentos em capital fixo (inclui novas tecnologias) não saírem da toca vai ser difícil que o processo se torne sustentável. A questão é: quais as condições para que o investimento retorne de forma massiva em nossa economia? Qualquer investimento requer um prazo de maturação, o qual pode ser mais ou menos longo: três, cinco anos ou mais para que os lucros se realizem e justifiquem a decisão de investir.

É necessário, portanto, que o investidor confie no futuro e aqui surge o “claro enigma”: quem será eleito em 2018? Qualquer candidato que ameace reverter os rumos da atual (impopular) política econômica cuja espinha dorsal é o ajuste fiscal (teto dos gastos, reforma da previdência etc.) torna-se disfuncional aos olhos dos Donos do Pib. Hoje, o maior temor dos empresários é a volta de um governo populista que desmonte a atual política econômica. Apenas um nome surge com solvência cada vez maior para tornar esta ameaça uma realidade: o do ex-Presidente Lula. Tudo que contribua para inviabilizar sua candidatura, de delações premiadas de amigos íntimos, até sentenças judiciais de 2ª instancia dissolve a neblina de outubro de 2018 e oferece uma bela perspectiva para a volta dos investimentos. No entanto pairam algumas incertezas: até quando o silencio das ruas manter-se-á ensurdecedor? As reformas, mesmo desidratadas como a da Previdência serão aprovadas?

No plano internacional, outra incógnita: os insultos proferidos entre o Loiro Desvairado e o Gordinho Sinistro poderão resultar em impensável conflito nuclear empurrando o mundo para um precipício incompatível com um bom clima para os negócios?

Todos os governos nacionais eleitos a partir de 1989 apoiaram-se no tripé: Congresso (parlamentares), Donos do Pib (Empresários) e Ruas (Povo e movimentos sociais). No passado, o tripé era constituído pelo Exército, a Marinha e a Aeronautica. Hoje, embora consultadas o protagonismo das Forças Armadas é reduzido, e fato relevante: conhecemos mais os nomes dos ministros (as) do Supremo do que o dos comandantes das três armas.

As forças que compõem o tripé atual se interinfluenciam, e são indispensáveis para dar estabilidade a um governo. Um governante pode perder o apoio de uma delas. Mas não de duas; muito menos das três. Collor e Dilma se encaixam neste ultimo figurino e caíram. Temer se apoiava nas duas primeiras. Os Donos do Pib o sustentavam na medida em que suas habilidades de articulador no Congresso o credenciavam para conseguir aprovar reformas indispensáveis à estabilização sem onerar as empresas com novos e velhos tributos e jogando sobre os ombros da população, especialmente a mais pobre, o ônus desta estabilização.

Aos trancos e barrancos o governo conseguia vitórias no Congresso e as perspectivas de aprovação de mudanças nas relações trabalhistas e na previdência eram promissoras; a caixa de ferramentas de bondades para governadores e parlamentares foi aberta e Temer um profissional do Congresso a manejava com relativo sucesso. De quebra beneficiava empresários devedores de tributos com generoso Refis.

Mas, uma delação com hora extra de uma dupla sertaneja feriu o coração do governo. O Presidente começou a sangrar e perdeu grande parte de sua capacidade de costurar apoios no Congresso para aprovação das reformas. Passou a lutar pela própria sobrevivência e deixou de ser útil aos Donos do Pib; se a agonia durar muito poderá tornar-se um grande estorvo. Os empresários tentam abrir um dialogo direto com o Congresso para a aprovação das reformas. Anúncios de pagina inteira nos principais jornais do país custeados por importantes entidades empresariais clamam pelas mudanças mas silenciam sobre o presidente. Querem uma solução rápida. A área econômica age como se nada tivesse acontecido, mas os votos alinhavados para a aprovação das reformas agora tornaram-se incertos.

Sem a equação das contas públicas, leia-se redução do déficit e estancamento do crescimento da dívida, não haverá retorno decidido dos investimentos. E, especialmente a reforma da previdência (a mais difícil) é aguardada pelos empresários como um ponto de inflexão. Para este segmento, cujo comportamento é decisivo para a volta do crescimento torna-se indispensável resolver o problema antes da abertura da temporada de caça aos votos nas eleições presidenciais de 2018. O medo é que as decisões sobre as reformas se arrastem para o ano entrante. Em outras palavras, ou as reformas saem agora, mesmo que atenuadas em função do enfraquecimento da base governista, ou os candidatos que eventualmente as defenderem serão derrotados nas urnas. A agonia que a recessão tem nos causado poderá se prolongar por tempo difícil de estimar e como todos sabemos tempo é um recurso natural não renovável.

A atual política econômica não é farinha do mesmo saco da proposta por Joaquim Levy nomeado para a Fazenda – a contra gosto é verdade – pela ex-presidente Dilma Roussef.

Mas é farinha do mesmo moinho. Existem diferenças? Sim, algumas: Levy queria arrecadar mais aumentando impostos tipo CPMF; além disso, o déficit era uma metamorfose ambulante: começava anão e virava gigante. O ministro Meirelles pressionado pelo empresariado jurou não aumentar impostos e preferiu o jogo da verdade com o déficit:  pelo menos em 2016 não estourou o teto.

Além desta, outra se destaca no tocante ao método. O atual governo abriu duas caixas de ferramentas: uma diminuta, a das bondades; outra, imensa, contendo grandes maldades. Libera depósitos inativos do FGTS; para alguns é um 14 salário. Mas, aprova  o teto dos gastos e envia ao Congresso a reforma da Previdência,  ambas  medidas canalizando para os ombros dos mais pobres o ônus da estabilização. Embora inescapáveis estas medidas representam, no plano político uma atitude paradoxal: ao lançá-las o governo verte água na roda da  impopularidade! E depende cada vez mais do Congresso e dos empresários para não cair.

Em geral, governantes assim se comportam quando o tempo disponível lhes permite compensar as maldades no início do período com bondades nos últimos dois anos de mandato. Mas este governo só tem dois anos e mesmo com tais medidas impopulares corre o risco de não conseguir a retomada do crescimento da economia.

Isto porque a crise dos governos estaduais é mais profunda do que parecia: três dos cinco mais importantes estados brasileiros (Rio, Minas e Rio Grande do Sul) estão praticamente quebrados e necessitando socorro. E socorro no dicionário das finanças públicas quer dizer: déficit & dívida. No plano internacional as ameaças e ações protecionistas do presidente Trump trazem uma turbulência que pode desaguar num jogo tipo perde- perde no qual o Brasil não se classifica entre os que vão perder menos. Os consumidores, esmerilhados por cartões de crédito abrasivos e pilhados no doping do cheque especial fogem das lojas e os negócios não rodam.

Mas nem tudo é negativo. Além da interrupção da trajetória ascendente do déficit público, alguns fatores preparam o caminho para a volta dos investimentos: uma taxa de cambio menos valorizada vem estimulando as exportações e mancomunada com a recessão reduz as importações assegurando um bom superávit comercial.   Mais de 50% dos acordos salariais em 2016 foram assinados com reajustes abaixo da inflação. Isto quer dizer que a mão de obra torna-se mais barata o que sinaliza custos menores para investidores e melhores perspectivas de lucros. A inflação ascendente até meses atrás apresenta sintomas de fadiga e retorna para o centro da meta. A taxa básica de juros ( Selic) também apresenta trajetória de queda o que  ajudara certamente na expansão do credito.

A batalha agora é o que acontecera com a Previdência. Se a  proposta for aprovada sem grandes alterações, os investimentos sairão da toca, acreditando que a dívida pública embora ainda cresça por algum tempo sofrerá uma inflexão.

É verdade que as turbulências da Lava Jato alavancadas com as revelações dos executivos da Odebrecht, poderão  desestabilizar, e no limite derrubar o atual  governo.  Mas, se isto não acontecer o caminho, embora difícil, estará livre para uma lenta recuperação  da economia.

Existem flautistas que executam seu instrumento com as narinas. É difícil, admirável até, mas o repertorio é limitado. Partituras mais complexas exigem o retorno á forma tradicional de tocar. É o caso da atual política econômica.

Pretendendo garantir o emprego e baixa inflação – grandes cabos eleitorais – o governo provocou um desarranjo entre quatro taxas que comandam o crescimento de qualquer economia: a de cambio, a de juros, a de salários e a de impostos. A valorização do cambio ajudou a segurar a inflação. Mas penalizou a industria. Esta perdeu mercados num momento de acirramento da concorrência internacional.

Presenciou, e presencia, quase impotente, a invasão de bens importados devorando seu mercado interno. A balança comercial fraqueja e apresenta os primeiros déficits.

Os dólares que entraram saem chupados pela bomba de sucção da economia americana em recuperação.

A elevação dos salários ampliou a demanda de bens de consumo, alavancada também pela desoneração de impostos. A galera aplaudiu, mas os efeitos colaterais – custos industriais ascendentes e redução da arrecadação do governo – agravaram a situação da industria e das finanças públicas.

A queda da Selic ajudou a rolagem da dívida pública mas a ampliação do credito ameaça os índices inflacionários. Diante de incertezas não apenas economicas mas também políticas ( as ruas começam a erguer a voz) o investimento encosta na barranca à espera que o nevoeiro se dissipe. Uma quinta taxa entra em cena escorregando: a de lucro. Em queda, não há caixa de ferramentas de bondades que faça empresários levantar da cama e ir à luta.

O governo percebe que foi longe demais e começa um penoso retorno à “ortodoxia”. Tem início o desmonte das desonerações e o aumento da Selic. Mas o Pib se projeta raquítico como no ano passado. O nível de emprego começa a estolar.

Em atitude surpreendente a Presidente Dilma ameaçou (e ficou só nisso) fazer a disputa política diretamente na sociedade – coisa que nem seu antecessor ousou – buscando recuperar a iniciativa política. A guinada misturada com algumas trapalhadas ( alguém ainda se lembra do plebiscito? Nem a plebe!) agregou outro elemento de incerteza, e os investimentos aguardam melhor momento para sair da toca.

As finanças de Estados e Municipios também se deterioram com o raquitismo do PIB e seus efeitos colaterais: queda da arrecadação e dos repasses. Além disso, 2014 é ano de Copa e de eleições gerais. Quem ousará reajustar as tarifas do transporte urbano antes de 2015? A luta contra a inflação agradece, embora marchas de Prefeitos e Governadores ( todos de sobrenome Piresnamão) à Brasília serão mais frequentes e vigorosas. Mas, não encontrarão luz no fim do tunel porque o trem da União vindo em sentido contrário anda com os faróis quebrados.

Descomunal equívoco – para dizer o mínimo – é a narrativa que alguns economistas ex conselheiros da ex-Presidente tentam elaborar para salvar-lhe a alma, e a deles também.

A prosa enganosa consiste em afirmar que ao invés de pedaladas fiscais o que a Presidente praticou, em 2015, foi uma política de intensa redução de gastos, ou “despedaladas” fiscais. Despesas previstas foram cortadas devido à queda da arrecadação o que teria contribuído – além da Operação Lavajato – para o agravamento da crise… Tais cortes jogaram água no moinho da crise. Trocando em miúdos: a presidente não cometeu crime de responsabilidade, mas optando por uma política econômica equivocada, levou o país à recessão e ao desemprego.
Livram a ex-presidente do crime de responsabilidade fiscal, e montam um “hedge” para salvar a própria pele: diante do inevitável ajuste fiscal que o novo governo deverá tentar fazer e do enorme desgaste político-eleitoral decorrente posarão de defensores de uma política econômica desenvolvimentista que garantiria emprego e renda para a enorme massa de deserdados. A desculpa mais parece a do sujeito que deflora uma donzela e se recusa a casar com ela alegando não ser a moça mais virgem…

Esta esdrúxula narrativa, que esquece o descalabro fiscal de 2014 – leia-se pacto com o diabo da gastança para ganhar eleições – esconde o que se poderia chamar de “síndrome do “day after”: o governo Temer, agora efetivado será obrigado a adotar uma política econômica contracionista, semelhante a que a própria ex-presidente tentou com o malsucedido ministro da Fazenda Joaquim Levy. Ao nomear um ministro “do mercado” esperou que uma coruja caçasse morcegos ao meio-dia. Não deu certo. Seu próprio partido barrou a iniciativa, e sem sustentação o ministro caiu.

O atual governo Temer pede que o ministro Meirelles faça o mesmo, só que ao final da tarde. Vai ser complicado. Corujas e morcegos tem outras agendas, mas se pelo menos a economia deixar de piorar já é algo para se comemorar.

A retomada do crescimento econômico, no entanto, requer entre outras condições uma perspectiva de equilíbrio nas contas do governo, hoje profundamente deficitárias. Para obter tal resultado será necessário aumentar as receitas ou reduzir as despesas, ou praticar as duas coisas ao mesmo tempo. Qualquer destas manobras exige base parlamentar firme para aprovação de medidas que demandam mais do que maioria simples no Congresso, esta também duvidosa, diga-se de passagem. Tudo indica que o jogo começará a ser jogado para valer só depois das eleições municipais de outubro.

Vitórias no Congresso – alterações na Previdência e tetos de gastos do setor público – contribuindo para o ajuste vão encurtar o prazo para a retomada do crescimento.

Outra condição importante já esta dada: a relação cambio x salários se ajustou razoavelmente. Exportadores recuperam mercados perdidos no passado recente e os custos com mão de obra se reduzem com a retração dos salários: reajustes de várias categorias abaixo da inflação, novas tecnologias e uma conjuntura de desemprego que permite uma exploração mais intensa daqueles trabalhadores que não perderam o seu, dá especialmente ao setor industrial maiores condições de competição no plano nacional (contra os importados) e internacional.

Derrotas do governo no Congresso, no entanto, farão nossa agonia durar mais tempo.