↑ Retornar para Urban development papers

Uso do solo urbano, especulação, risco e exclusão.

Atribui-se a Confúcio a afirmação que existem quatro formas de aprender: a repetição, o trauma, o trauma da repetição e a repetição do trauma. Creio que em matéria de desastres urbanos nenhuma nos serviu até agora.

Teremos que inventar uma quinta? Bem, depende.
Ocorre que a cidade é talvez o produto mais complexo que a humanidade já produziu. São milhares de produtores e milhões de consumidores. A possibilidade de defeitos cresce na razão direta do numero de pessoas envolvidas, dizem os especialistas. Se, no processo de produção e consumo prevalecer o espontâneo, então nem se fala. Mas, dois fatores contribuem decisivamente para este crescimento desordenado e perigoso das cidades: a propriedade privada da terra, e a enorme pobreza que tem como epicentro os centros urbanos, mas se espalha por todo país.
As cidades crescem. Especialmente as situadas debaixo da linha do Equador. A demanda por espaço idem, idem. A terra urbana melhor localizada pressionada avisa: aqui só pagando mais! Os donos enriquecem sem fazer força. Enriquecem, sem justa causa. Os pobres são excluídos e sem outro remédio se instalam em áreas mais distantes e/ou em pirambeiras onde nem o bode se aventura. Correm grandes riscos, especialmente quando os temporais dissolvem os morros e inundam o que antes eram várzeas. A enxurrada frequentemente leva seus bens, quando não sua própria vida. Mas, perdem também por outras razões: gastam mais tempo e dinheiro no transporte, pois moram mais longe de seus empregos e dos serviços públicos.
Soluções? Existem.
O planejamento com o uso dos instrumentos do Estatuto da Cidade pode ajudar a evitar que a situação se agrave. Sem influir diretamente na melhoria da renda das camadas mais pobres, possui instrumentos para quebrar o círculo infernal: terrenos mais caros, exclusão dos mais pobres, ocupação de áreas de risco e tragédias anunciadas. Citarei apenas um deles: as ZEIS, zonas especiais de interesse social. Nestas zonas devem prevalecer as habitações de interesse social, isto é, as moradias para os pobres. Basta que o Plano Diretor declare uma determinada área como Zeis que a especulação ou a engorda sofrem ali um considerável golpe. Se esta área estiver bem localizada e em lugar seguro é uma garantia para que as famílias mais pobres ganhem uma importante linha de resistência contra a expulsão rumo a periferia e ao abandono maior.
Mas é preciso coragem e vontade política para fazê-lo. Muita gente poderosa será contrariada. Não por outra razão a conspiração contra as Zeis é permanente. O Plano Diretor Estratégico de São Paulo (2002) possui mais de 900 Zeis ocupando um espaço equivalente a 32 km2. A maioria são áreas de periferia ou onde já existem favelas. Mas algumas estão excepcionalmente bem localizadas. Dois exemplos: cercada por edificações das mais modernas e luxuosas da Avenida Faria Lima encontra-se a pequena favela Coliseu-Funchal. De um lado o moderníssimo E-Tower ( na inauguração a foto publicitária eliminou a favela por computação gráfica transformando-a em estacionamento…) do outro o elegante Centro Empresarial Milenium e, cortando o acesso à marginal Pinheiros, a impoluta ex-Daslu. A outra é a favela Jardim Edith ao lado da Ponte Estaiada ( novo cartão postal da cidade) e lindeira à Av. Berrini. Na inauguração da ponte as autoridades do governo municipal quiseram removê-la enviando as famílias moradoras para bem longe. Mas por intervenção do Ministério Público, da Defensoria Publica de forças sociais defensoras do direito de moradia, e especialmente da organização social deles próprios, não foram removidos. Houve um acordo para a construção de cerca de 250 moradias para os favelados. Aliás, a arrecadação originada na venda dos primeiros Cepacs da Operação Água Espraiada – que começaram a ser vendidos em 2004 – eram destinados à Ponte Estaiada e a urbanização da favela. A ponte foi terminada mas a favela não.
Agora esta sendo. Os apartamentos de 50 m2 já estão quase prontos (dez.2012) acompanhado de creche, posto de saúde, área ajardinada e uma escola de gastronomia ao custo de 25 milhordes de reais. A favela Coliseu continua a espera de solução. Dinheiro não falta, pois na Faria Lima já foram arrecadados ( 2012) mais de 2 bilhões de reais em Cepacs e outorga onerosa.
Vivendo em mansões suspensas com varandas gourmets de mais de 100 m2, os ricos alegam que a proximidade dos pobres desvaloriza seus imóveis. Não percebem que enviá-los para a periferia desvaloriza a cidade como um todo e torna a vida social insustentável. O princípio constitucional da função social da propriedade urbana deveria ser o ponto de referencia quando se pensa em soluções para as tragédias urbanas. Ah! já ia me esquecendo, o Art. 3 inciso III de nossa lei maior reza: ” erradicar a pobreza e a marginalização e reduzir as desigualdades sociais e regionais”.

Atribui-se a Confúcio a afirmação que existem quatro formas de aprender: a repetição, o trauma, o trauma da repetição e a repetição do trauma. Creio que em matéria de desastres urbanos nenhuma nos serviu até agora.
Teremos que inventar uma quinta? Bem, depende.

Ocorre que a cidade é talvez o produto mais complexo que a humanidade já produziu. São milhares de produtores e milhões de consumidores. A possibilidade de defeitos cresce na razão direta do numero de pessoas envolvidas, dizem os especialistas. Se, no processo de produção e consumo prevalecer o espontâneo, então nem se fala. Mas, dois fatores contribuem decisivamente para este crescimento desordenado e perigoso das cidades: a propriedade privada da terra, e a enorme pobreza que tem como epicentro os centros urbanos, mas se espalha por todo país.

As cidades crescem. Especialmente as situadas debaixo da linha do Equador. A demanda por espaço idem, idem. A terra urbana melhor localizada pressionada avisa: aqui só pagando mais! Os donos enriquecem sem fazer força. Enriquecem, sem justa causa. Os pobres são excluídos e sem outro remédio se instalam em áreas mais distantes e/ou em pirambeiras onde nem o bode se aventura. Correm grandes riscos, especialmente quando os temporais dissolvem os morros e inundam o que antes eram várzeas. A enxurrada frequentemente leva seus bens, quando não sua própria vida. Mas, perdem também por outras razões: gastam mais tempo e dinheiro no transporte, pois moram mais longe de seus empregos e dos serviços públicos.

Soluções? Existem.

O planejamento com o uso dos instrumentos do Estatuto da Cidade pode ajudar a evitar que a situação se agrave. Sem influir diretamente na melhoria da renda das camadas mais pobres, possui instrumentos para quebrar o círculo infernal: terrenos mais caros, exclusão dos mais pobres, ocupação de áreas de risco e tragédias anunciadas. Citarei apenas um deles: as ZEIS, zonas especiais de interesse social. Nestas zonas devem prevalecer as habitações de interesse social, isto é, as moradias para os pobres. Basta que o Plano Diretor declare uma determinada área como Zeis que a especulação ou a engorda sofrem ali um considerável golpe. Se esta área estiver bem localizada e em lugar seguro é uma garantia para que as famílias mais pobres ganhem uma importante linha de resistência contra a expulsão rumo a periferia e ao abandono maior.

Mas é preciso coragem e vontade política para fazê-lo. Muita gente poderosa será contrariada. Não por outra razão a conspiração contra as Zeis é permanente. O Plano Diretor Estratégico de São Paulo (2002) possui mais de 900 Zeis ocupando um espaço equivalente a 32 km2. A maioria são áreas de periferia ou onde já existem favelas. Mas algumas estão excepcionalmente bem localizadas. Dois exemplos: cercada por edificações das mais modernas e luxuosas da Avenida Faria Lima encontra-se a pequena favela Coliseu-Funchal. De um lado o moderníssimo E-Tower ( na inauguração a foto publicitária eliminou a favela por computação gráfica transformando-a em estacionamento…) do outro o elegante Centro Empresarial Milenium e, cortando o acesso à marginal Pinheiros, a impoluta ex-Daslu. A outra é a favela Jardim Edith ao lado da Ponte Estaiada ( novo cartão postal da cidade) e lindeira à Av. Berrini. Na inauguração da ponte as autoridades do governo municipal quiseram removê-la enviando as famílias moradoras para bem longe. Mas por intervenção do Ministério Público, da Defensoria Publica de forças sociais defensoras do direito de moradia, e especialmente da organização social deles próprios, não foram removidos. Houve um acordo para a construção de cerca de 250 moradias para os favelados. Aliás, a arrecadação originada na venda dos primeiros Cepacs da Operação Água Espraiada – que começaram a ser vendidos em 2004 – eram destinados à Ponte Estaiada e a urbanização da favela. A ponte foi terminada mas a favela não.

Agora esta sendo. Os apartamentos de 50 m2 já estão quase prontos (dez.2012) acompanhado de creche, posto de saúde, área ajardinada e uma escola de gastronomia ao custo de 25 milhordes de reais. A favela Coliseu continua a espera de solução. Dinheiro não falta, pois na Faria Lima já foram arrecadados ( 2012) mais de 2 bilhões de reais em Cepacs e outorga onerosa.

Vivendo em mansões suspensas com varandas gourmets de mais de 100 m2, os ricos alegam que a proximidade dos pobres desvaloriza seus imóveis. Não percebem que enviá-los para a periferia desvaloriza a cidade como um todo e torna a vida social insustentável. O princípio constitucional da função social da propriedade urbana deveria ser o ponto de referencia quando se pensa em soluções para as tragédias urbanas. Ah! já ia me esquecendo, o Art. 3 inciso III de nossa lei maior reza: ” erradicar a pobreza e a marginalização e reduzir as desigualdades sociais e regionais”.

2 comentários

  1. Walter Sobreira Cassiolato

    Prezado Sr. Paulo Sandroni.

    Moro em Palmas-TO, onde o senhor recentemente proferiu uma palestra sobre áreas urbanas. Ocorre que em frente a cidade de Palmas, a margem esquerda do Rio Tocantins é município de Porto Nacional. Recentemente nesta área, foi sancionada uma lei de expansão urbana em função das necessidades do desenvolvimento local, principalmente provocado pelo pátio da Ferrovia Norte Sul.
    Em sua palestra, o senhor mencionou vários itens necessários para a aprovação de uma lei desta natureza. Estamos preocupados se o trâmite que fizemos está correto, ou se existe a necessidade de mais providências para que a lei não fique descoberta. Para isto, estou enviando esta mensagem, no intuito de perguntar-lhe a indicação de um profissional que possamos procurá-lo, para apreciarmos a referida lei e então termos segurança se os procedimentos feitos estão corretos e suficientes.
    Aguardo seu parecer e desde já agradeço a colaboração que o senhor poderá nos dar.
    Atenciosamente,
    Walter Sobreira Cassiolato

    1. Paulo Sandroni

      Estimado Walter,

      Em minha palestra enfatizei que a mudanca de uso ( rural para urbano) deveria ser feita com o cuidado de impedir que a extraordinaria valorizacão da terra fosse apropriada exclusivamente pelo proprietario ( que nada fez para esta valorizacão). Se a expansao urbana alcanca areas que antes eram rurais a legislacao correspondente deve traze mecanismos para capaturar este valor por parte do setor publico. Uma das formas e reduzir a coeficiente de aproveitamento a 0,5 e fixar uma maximo digamos de 4. Se o proprietario/empreendedor quiser construir usado coef. 4 tera que pagar pela diferenca ( 4,0 – 0,5 = 3,5). Este processo denomina-se outorga onerosa e no blog tenho um texto sobre isto que esta na seccão Urban Development Papers.

      Saudacões

      Paulo Sandroni

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

Você pode usar estas tags e atributos de HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>