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CEPACs: Certificados de Potencial Adicional de Construcción

CEPACs: Certificados de Potencial Adicional de Construcción

CEPAC: Certificate of Additional Construction Potential.

Un Nuevo Instrumento Financiero para la Captura de Plusvalía en Sao Paulo:

(Publicado en “Municipal Revenues and Land Policies”, Ed. Gregory Ingram and Yu-Hung Hong. Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, Mass. 2010)

Paulo Sandroni

Los certificados de potencial adicional de construcción (CEPACs) son emitidos por el Consejo Legislativo de la Ciudad de Sao Paulo y se negocian en subastas electrónicas en la Bolsa de Valores de Sao Paulo (BOVESPA). Estos le otorgan al portador derechos adicionales de construcción tales como un radio de planta-ocupación y la capacidad de cambios de uso de la parcela o lote. Desde el punto de vista financiero, los CEPACS son la compensación económica que el promotor o urbanizador le da a la administración pública en contraprestación por los nuevos derechos de construcción.

Este instrumento fue creado en 1995 en la Operación Urbana Faria Lima, pero solo comenzó a entrar en vigor en 2004, luego de la aprobación de la Ley de la Ciudad (Estatuto de Cidade), el cual incluía el CEPAC como un instrumento que podía ser utilizado en territorio brasileño.

Operaciones Urbanas Conjuntas

Antes de explicar los CEPACS es necesario describir las Operaciones Urbanas Conjuntas, llamadas OU (operaciones urbanas), en la cual se utilizan los CEPACS.[1] Una OU puede ser descrita como una herramienta de transformación estructural de un sector de la ciudad, básicamente promovida a través de una sociedad entre autoridades públicas y promotores privados. También incluye la participación de arrendatarios, inversionistas, residentes y otros actores, y tiene que estar aprobada por el Concejo de la Ciudad (Montandon y De Sousa 2007).

Ya que es una sociedad mixta pública-privada para el desarrollo urbano, las OU tienen elementos especiales. Los más importantes son los incentives urbanos ligados a desembolsos que funcionan tanto como un atractivo para el inversionista privado como una manera de inducir desarrollos que permiten ajustar las políticas urbanas a las trasformaciones deseadas. Los incentivos, definidos por la ley específica de cada OU y establecidos ahora de forma general por una Ley de Ciudad, son modificaciones de índices y características de parcelamientos, usos de la tierra y área de ocupación (huella de implantación).

En términos prácticos, una operación urbana es una intervención en un área extensa de la ciudad, la cual requiere infraestructura y mejoras urbanas tales como avenidas, drenajes, viviendas de interés social, espacios públicos, equipamiento urbano y otras inversiones. El financiamiento debe provenir de la plusvalía originada por los cambios de zonificación. Los propietarios y/o desarrolladores (promotores) de las parcelas o lotes ubicados dentro del perímetro de la operación urbana pueden presentar proyectos y pagar con CEPACS por los derechos adicionales de construir.

La administración pública examina el proyecto y analiza si es adecuado desde el punto de vista arquitectónico y urbanístico. Si es aprobado, el siguiente paso es estimar el incremento de plusvalía, y la manera como será compartido entre el sector público y el sector privado.[2] Cada UO tiene un porcentaje específico de participación del sector público en la plusvalía creada por el nuevo coeficiente de zonificación. Es algunos, como en el de la OU de Agua Branca, la participación es 60% mínimo; en otros, como en la OU Faria Lima, fue del 50% hasta 2004, cuando el sistema comenzó vendiendo CEPACs (Sandroni 2000).

De 1990 a 2002, las administraciones de Sao Paulo propusieron y aprobaron cuatro OUs: La OU Anhagabaú-Centro, la OU Agua Branca, OU Faria Lima, y la OU Agua Espraiada. El Plan Maestro de Sao Paulo de 2002 consolidó esas cuatro operaciones y creo nueve más: Diagonal Sul, Diagonal Norte, Carandiru-Vila Maria, Rio Verde-Jacu, Vila Leopoldina, Vila Sônia, Celso Garcia, Santo Amaro, y Tiquatira. De estas, y hasta Abril de 2008, solo la de Rio Verde-Jacu había sido aprobada por el Concejo de la Ciudad. El área total ocupada por las 13 OU es de alrededor del 20% de la municipalidad de 1,5Km². Cada una de esas operaciones tenía características particulares y motivaciones diferentes.

Volviendo a los CEPACs

Los CEPACs son emitidos por el Concejo Municipal a través de la EMURB (Empresa Municipal de Urbanização), y son vendidos en subastas en la bolsa de valores como bonos financieros que dan al portador derechos de construcción adicional en el lote. Se pueden utilizar solo dentro del perímetro de la OU en la cual fueron emitidos. En Sao Paulo para Diciembre de 2009, los CEPACs podían ser utilizados en solo dos de las cinco OU aprobadas: Faria Lima y Agua Espraiada. Las otras, como Agra Branca y Centro (la primera OU creada en Sao Paulo), no utilizaban este instrumento porque los CEPACs no existían en el momento en que esta fue presentada al concejo municipal. Ahora, la ley de OU está siendo revisada, y la intención es adoptar el sistema CEPAC, para capturar plusvalías.

La cantidad total de CEPACs que pueden ser emitidos depende del total de área adicional que cada OU es capaz de soportar. Este número se basa en análisis previos de arquitectos, ingenieros, economistas y servidores técnicos que comparan este límite superior con la infraestructura existente y todas las obras adicionales que serán financiadas con fondos originados por la venta de los CEPACs.

Todos los CEPACs tienen el mismo valor nominal pero corresponden a diferentes cantidades de metros cuadrados, dependiendo de la ubicación dentro del perímetro del terreno donde serán aplicados. Esta diferencia se debe a los diferentes precios de lotes, según el sector donde hayan sido ubicados. En la OU Agua Espraiada, el total de área que se ofrece en venta corresponde a 3,75 millones de CEPACs, de los cuales 1.483 millones habían sido vendidos para diciembre de 2009. En la OU de Faria Lima desde 2004, cuando los CEPACs comenzaron a usarse se habían vendido 545.923 CEPACs, y la administración  tiene alrededor de 610.000 de ellos, para ofrecer en futuras subastas.

Una de las principales ventajas de esta forma de captura de plusvalías es obtener compensación antes de que el desarrollador o promotor comience a construir el proyecto. Esto permite a la administración pública financiar la construcción de infraestructura sin crear un déficit o deuda pública, y sin utilizar recursos del presupuesto que pueden ser empleados en otras actividades, tales como educación o salud (Afonso 2004). El comprar CEPACs le permite al empresario adquirir derechos de construcción adicionales que pueden ser usados cuando quiera que el ciclo de transacciones inmobiliarias esté en su punto óptimo, o cuando el empresario decida que es el mejor momento para emprender el proyecto.

La Administración puede también usar los CEPACs, a través de subastas privadas, para pagar a las firmas (si los aceptan) que tengan contratos para construir infraestructura, incluyendo viviendas de bajo costo. En otras palabras, los CEPACs pueden ser utilizados directamente como fondos no presupuestarios, para pagar por bienes y servicios que son necesarios para construir o renovar infraestructura, o para construir viviendas de bajo costo que permitan eliminar o urbanizar áreas informales.

Hasta Diciembre de 2009 todos los ingresos producidos por los CEPACs en la OU de Faria Lima y la OU de Agua Espraiada correspondieron a R$825 millones y R$799, respectivamente, con un ingreso total de R$1,624 billones (US$812  millones a la tasa de cambio de US$1 = R$2 en promedio; ver tablas 8.2 y 8.3). Comparando este ingreso con los producidos por impuesto a la propiedad, en 2007 los ingresos en la municipalidad de São Paulo fueron equivalentes a US$1,4 billones (de un total de ingresos municipales de US$10 mil millones), y el ingreso producido por los CEPACs en cinco años fue alrededor de US$812 millones, o 58 por ciento del ingreso por impuesto a la propiedad, alrededor de 11 por ciento por año. Esto permite comparar todo el impuesto a la propiedad en la ciudad con los ingresos obtenidos de solo dos OUs. El impuesto a la propiedad está en flujo continuo, y el ingreso que proviene de vender CEPACs depende del mercado (precios y cantidad vendida cada año) y termina cuando la cantidad total de CEPACs ha sido vendida.

Los nuevos edificios para uso comercial y residencial construidos con los derechos proporcionados por los CEPACs han contribuido también a incrementar el ingreso proveniente de impuestos a la propiedad por dos razones principales: (1) hay un descuento en el impuesto a la propiedad de hasta 30 por ciento del valor inicial, dependiendo de la edad de las edificaciones y la calidad de las construcción, y de nuevos edificios reemplazando viviendas de baja calidad de más de 30 años; y (2) las nuevas edificaciones iniciaron un alza en los precios de la tierra. Algunos cálculos preliminares indican que, en algunos casos, el impuesto a la propiedad de los nuevos edificios podían incrementarse 4,4 veces  por metro cuadrado por sobre el ingreso anterior. Este aspecto de la influencia de los CEPACs no está claro aún, y debe ser objeto de futuras investigaciones (Biderman, Sandroni, y Smolka 2006).

Cada metro cuadrado vendido por CEPACs arroja más ingresos que lo que ha producido con los anteriores mecanismos de porcentaje mínimo de plusvalía. Una muestra de doce importantes proyectos en la OU de Faria Lima indica que el uso de CEPACs resultará en un gran incremento en los ingresos (ver tabla 1). En las varias subastas que han tenido lugar hasta ahora en la OU de Agua Espraiada, los precios se han elevado alrededor del 50 por ciento en promedio.

Captura de Plusvalías Antes de los CEPACs

Aunque un mecanismo de otorgamiento oneroso (derechos adicionales de construcción pagados por los desarrolladores) había sido establecido en las leyes municipales de desarrollo urbano desde el comienzo de los 1990s, el uso práctico de esta herramienta hizo surgir algunos problemas que merecen ser considerados. Primero, había un problema con el cálculo del beneficio recibido por el desarrollador y el porcentaje de este beneficio que el desarrollador debía pagar a la administración. La legislación sobre operaciones entrelazadas determinaba que la administración pública debería recibir un mínimo de 50 por ciento de la plusvalía creada con el beneficio recibido por el desarrollador, aunque en la OU de Agua Branca, este mínimo fue establecido en 60 por ciento. Este mecanismo permitió cierta flexibilidad en las negociaciones. La ley establecía que un mínimo debía ser dado a la administración pública, pero la cantidad final podía ser más alta, tal como de hecho sucedió en muchas operaciones entrelazadas. Todo dependía de si los negociadores de la administración pública trataban de obtener más del mínimo. En la OU Faria Lima hasta la aprobación de los CEPACs, la práctica burocrática era pedir solamente el 50 por ciento.

Otro problema importante era la forma en la cual se hacía el pago. Las normas de Operaciones Urbanas determinaban que el desarrollador debía pagar el valor calculado en obras seleccionadas de entre varias intervenciones listadas en cada OU. Estas intervenciones estaban enlazadas a la infraestructura necesaria dentro del perímetro poligonal de cada OU, pero también incluía viviendas de bajo costo. Esta era la situación de las dos primeras operaciones urbanas, Anhangabaú-Centro y Agua Branca. Estas obras de infraestructura fueron hechas al mismo tiempo que el desarrollador construía las edificaciones.

De manera que el programa de construcción de infraestructura era similar al de desarrollo del proyecto. Si el proyecto se retrasaba, se interrumpía, o incluso si se abandonaba, lo mismo sucedía a las obras de infraestructura y a la construcción de viviendas de bajo costo.[3] Esto sucedió solo una vez hasta el 2008, pero eso demuestra la importancia de separar el cronograma de inversión del desarrollador, del pago al sector público de la plusvalía correspondiente de la tierra. El mecanismo de los  CEPACs  puede ayudar a solucionar este problema.

Otro problema en la obtención de compensación económica del desarrollador era que antes de pagar por los beneficios recibidos, el desarrollador tenía que obtener aprobación del proyecto, desde la perspectiva arquitectónica y urbanística. Esto podía tomar más o menos tiempo, dependiendo de la capacidad de los grupos de la administración a cargo de los respectivos análisis.

En resumen, había dos problemas principales concernientes a la manera en que la compensación económica era pagada por los desarrolladores. Primero, la compensación económica era pagada en obras seleccionadas por el desarrollador de un menú establecido por la administración, pero si por cualquier razón había un retraso o interrupción en la construcción el mismo retraso o interrupción afectaba las obras de infraestructura, incluyendo las viviendas de bajo costo. Segundo, la cantidad de compensación económica dependía del número de proyectos presentados y algunos de ellos podrían tomar largo tiempo para ser aprobados.

La Creación de los CEPACs

Los CEPACs fueron creados básicamente para separar la compensación de la ejecución de los proyectos del desarrollador y proporcionarle a la administración pública los fondos para pagar infraestructura, independiente del momento en el cual el proyecto comienza a ejecutarse. En Marzo de 1995 fueron creados los CEPACs para ser utilizados en la Operación Urbana Faria Lima recientemente aprobada, y para financiar la ampliación de la avenida del mismo nombre. Los CEPACs se supone que iban a ser vendidos a los desarrolladores en subasta electrónica en la Bolsa de Valores. Los desarrolladores podían utilizar los CEPACs para obtener más derechos de construcción para sus proyectos. Los CEPACs podían también ser utilizados para pagar a contratistas, y/o pagar indemnizaciones necesarias para la ampliación de la avenida, siempre que estos fueran aceptados por los propietarios de los lotes que debían ser expropiados.

El instrumento no fue aprobado de inmediato por el Concejo de la Ciudad, por las dudas acerca de si eso incrementaba la deuda municipal. La deuda municipal estaba en su máximo, y la emisión era un asunto constitucional y federal. Como resultado, la primera subasta de CEPACs no tuvo lugar sino hasta 2004.

La naturaleza de las operaciones con los CEPAC era mercantil: la administración estaba vendiendo a los desarrolladores nuevos derechos de construcción creados dentro del perímetro de la OU, de manera que no había incremento en el endeudamiento municipal. El concepto finalmente fue aceptado seis años más tarde, en 2001, con la aprobación del Estatuto da Cidade, una Ley federal que regula los artículos 182 y 183 de la constitución federal de 1988, y el uso de los CEPACs fue permitido en todo el territorio brasileño. Pero solo en 2004 fueron específicamente aprobados los CEPACs  en dos operaciones urbanas en São Paulo: Faria Lima y Agua Espraiada.

 

Las Primeras Dos Subastas en 2004

La primera subasta de CEPACs fue hecha en la OU Agua Espraiada en Julio 2004; 100.000 CEPACs fueron ofrecidos al precio mínimo de R$300 (US$150). Todos ellos fueron vendidos, produciendo un ingreso de R$30 millones (US$15 millones). Este ingreso estaba enlazado a dos intervenciones en infraestructura: la construcción de un Puente suspendido por cables sobre el Río Pinheiros, y la construcción de 600 viviendas de bajo costo para la rehabilitación urbana del barrio Jardim Edith.

Los derechos de construcción que permite cada CEPAC depende de donde está localizado el lote en la OU. En el caso de Agua Espraiada, en sectores de la OU donde la tierra es más barata, cada CEPAC corresponde a 3.0 metros cuadrados, y donde es más costoso, a 1,0 metros cuadrados. En el caso de la OU de Faria Lima UO, estos límites oscilaban entre 0,8 metros cuadrados y 2,8 metros cuadrados.

En Diciembre de 2004 la primera subasta de CEPACs fue celebrada en la OU Faria Lima, y 90.000 CEPACs fueron ofrecidos a un precio inicial determinado por ley, de R$1.100 (US$550) cada uno. Solo 9.091 fueron vendidos, resultando en un ingreso de alrededor de  R$10 millones (US$5 millones). El fracaso de esta subasta y la aparente falta de interés de los desarrolladores en un área muy dinámica de la ciudad (desde el punto de vista del negocio inmobiliario) obedecieron a muchas causas. Desde mediados de 2004 en adelante, la única manera de obtener derechos adicionales de construcción en la OU Faria Lima, era comprar CEPACs. El mínimo precio de los CEPACs, fijado en R$1.100, representaba más de lo que se había pagado bajo la anterior regla de 50 por ciento de la plusvalía. Como la venta fue por subasta, el precio mínimo podía ser elevado dependiendo de la puja de los participantes. En resumen, el nuevo sistema representaba un incremento en el precio de la tierra para los desarrolladores. También, cuándo se hizo claro a principios del 2004 que la Ley de CEPACs iba a ser aprobada en la OU Faria Lima, muchos desarrolladores obtuvieron permisos de construcción bajo el anterior método de compensación económica. Por lo tanto, cuando la primera subasta fue propuesta para la OU de Faria Lima, los desarrolladores tenían sus permisos y no necesitaban adquirir derechos de construcción adicionales en subastas.

También es posible que los desarrolladores hayan desviado sus inversiones de la OU de Faria Lima a la OU de Agua Espraiada, donde los CEPACs eran considerablemente más baratos y las mejores áreas estaban muy cerca del perímetro de Faria Lima. En otras palabras, hubo una especie de canibalismo. Pero entre 2004 y 2008, se produjo un alza más intensa de los precios de los CEPACs de Agua Espraiada que en los de Faria Lima, y las diferencias fueron gradualmente reducidas. En una subasta en Agua Espraiada en 2008, el precio de los  CEPACs se elevó de R$411 a R$1.110 (US$205 a US$555), más alto que el precio inicial en Faria Lima y un inusual incremento debido probablemente a una intención especulativa fallida de arrinconar el mercado. Pero en una nueva subasta, algunos meses más tarde, al principio de la crisis financiera, el precio se desplomó a R$535, y solo 58 por ciento de los CEPACs ofrecidos se vendieron. Sin embargo, la recuperación de la economía brasileña durante el Segundo semestre de 2009  resultó en el incremento de precios de los CEPACs a R$615,50 y R$700 respectivamente (ver tablas 2 y 3).

Las razones adicionales para el enorme fracaso de la primera subasta en la OU de Faria Lima fueron una recesión en el ciclo del Mercado Inmobiliario y el hecho de que la subasta tuvo lugar durante la última semana del mandato del alcalde que había perdido las elecciones ante la oposición. La nueva administración había criticado las operaciones urbanas durante la campaña electoral, y esto causó una incertidumbre acerca del futuro de las operaciones urbanas en general.

Una segunda subasta en Noviembre de 2006 en la OU de Faria Lima también fracasó. Solamente 10.000 CEPACs fueron subastados, y una insignificante cantidad de 2.729 se vendieron al precio inicial de R$1.100, con ingresos de alrededor de R$3 millones (US$1,5 millones).

Para demostrar la diferencia entre obtener compensación por el método anterior de 50 por ciento mínimo de la plusvalía, y los CEPACs, nosotros creamos una simulación. Seleccionamos doce (12) proyectos residenciales, comerciales y de servicios, grandes, pequeños y medianos, todos aprobado en el 2000 siguiendo las normas anteriores de captura de plusvalía, y estimamos cuánto debían pagar esos desarrolladores  si tuvieran que usar CEPACs para obtener los derechos adicionales de construcción necesarios para sus proyectos. La tabla 1 indica (ver abajo) que el valor total de la compensación económica de esos doce proyectos era de casi R$62 millones. Pero si los proyectos se hubieran aprobado con las reglas de los CEPACs esta cantidad se elevaría a R$281 millones, alrededor de 350 por ciento más, en términos nominales. Factorizando en inflación del 20 por ciento durante 2000 a 2004, esto representaría un incremento de cerca del 280 por ciento (ver Tabla 1 abajo).

Aún sin comparar el precio pagado por los desarrolladores siguiendo el método anterior, con el costo de los CEPACs, este era inferior al precio fiscal de la tierra en el área (valor determinado por la Planta Genérica de Valores) excepto en dos casos: Mapping y Pablo Siemenson (ver tabla 8.1). Estos resultados no pueden ser generalizados porque el número de casos es relativamente pequeño, y uno de ellos (Eletropaulo) representa casi el 50 por ciento del total. Pero dan una idea de la diferencia.

Las Subastas de CEPACs en la OU Faria Lima

Tal como se indicó anteriormente, las primeras dos subastas públicas en la OU de Faria Lima UO fracasaron. Las tres subastas privadas entre 2004 y 2006 vendieron más CEPACs que las públicas. En subastas privadas la administración ofrece a los contratistas y/o suplidores el pago de las cuentas en CEPACs a un precio determinado. Si ellos aceptan, la administración transfiere los CEPACs a ellos en proporción a sus créditos, y el instrumento funciona como dinero no presupuestario.

Tal como se discutió anteriormente, los desarrolladores tenían un conjunto de permisos adquiridos de acuerdo a las reglas anteriores (porque eso era más barato), y no tenían que adquirir CEPACs para sus proyectos. Sin embargo, la oposición había Ganado las elecciones y el nuevo alcalde amenazaba con detener el proceso en la OU de Faria Lima, y revisar todos los contratos concernientes a las obras de infraestructura que se estaban realizando con el dinero proveniente de los CEPACs. Temiendo que no les fuesen a pagar, algunos contratistas acordaron recibir sus créditos en CEPACs antes de que el alcalde en ejercicio dejara el cargo. Los contratistas que tenían créditos con la administración anterior y que tenían destacadas cuentas a finales de 2004 no recibieron dinero hasta casi tres años después.  La siguiente administración (2005 to 2008) continuó ofreciendo pagar créditos en CEPACs, y algunos contratistas aceptaron, como se puede apreciar en la Tabla 1 (ver abajo).

La tercera subasta pública en 2007 tuvo mucho éxito, En esta subasta 156.730 CEPACs fueron ofrecidos a un precio inicial de R$1.225, y todos ellos fueron vendidos por R$1.240,01, un incremento de casi 13 por ciento sobre el valor nominal de R$1.100. El monto total obtenido fue de R$194 millones. Los contratistas también aceptaron 72.942 CEPACs en subastas privadas como pago por sus créditos. Dos factores pueden explicar este éxito. Es posible que para 2007 los permisos obtenidos antes de la introducción de CEPACs hubieran vencido, y el ciclo de mercado inmobiliario estaba en fase de expansión.

Esta explicación es reforzada por el hecho de que en la primera subasta de 2008, todos los 83.788 CEPACs ofrecidos a un precio inicial de R$1.300.00 fueron vendidos a R$1.538,01, una diferencia de casi 16 por ciento —ó 40 por ciento del valor nominal de R$1.100. Esto resultó en un ingreso de alrededor de R$129 millones. La presión de la demanda y el alza de los precios permitieron que la administración incrementara los precios de los CEPACs ofrecidos a contratistas para pagar por sus créditos. Es posible que los contratistas que también fueran desarrolladores, aceptaran este precio más elevado en el momento en que el ciclo de mercado inmobiliario alcanzaba su pico. También es posible que los contratistas vieran una oportunidad de especular porque los desarrolladores estaban pidiendo más CEPACs (todos los CEPACs ofrecidos en 2007 y 2008 fueron vendidos), y el precio probablemente se incrementaría en un futuro cercano, porque nadie sabía cuando la administración celebraría otra subasta de CEPACs. Tal vez su intención era vender estos CEPACs a desarrolladores en transacciones privadas que no necesariamente tenían que hacerse públicas. No sabemos si esto sucedió, y si así fue sus operaciones especulativas tuvieron éxito. Pero en Septiembre de 2008 la crisis financiera golpeó el mercado inmobiliario.

Los efectos de esta crisis se pueden apreciar en los resultados de las subastas en Febrero y Marzo de 2009. En Febrero 100.000 CEPACs fueron ofrecidos a un precio de R$1.700, pero solo 55.612 fueron vendidos (a ese precio), produciendo un ingreso de alrededor de R$94 millones. En Marzo 30.000 CEPACs fueron ofrecidos a un precio de R$1.715, pero solo 1.521 fueron vendidos, produciendo ingresos por solo R$2,6 millones. Tal vez el fracaso de esta última subasta obedeció no solo a la situación financiera de muchos desarrolladores, sino también al pobre trabajo de la EMURB’s de preparar e informar al mercado de dicha subasta. Sin embargo, una subasta de 120.000 CEPACs en Octubre del 2009 – cuándo la recuperación económica comenzó – tuvo éxito y toda la emisión fue vendida a R$2.100.

Cinco subastas privadas tuvieron lugar en la OU de Faria Lima (ver tabla 8.2). El monto total obtenido en las subastas privadas hasta el 2008, fue de casi R$140 millones. Para Agosto de 2009 el ingreso total por CEPACs en la OU de Faria Lima fue, como se mencionó anteriormente, R$825 millones (US$412 millones). La Tabla 8.2 sintetiza estos resultados.

Las Subastas de CEPACs en la OU de Agua Espraiada

Desde la aprobación de la OU de Agua Espraiada, el único mecanismo posible de adquirir derechos de adicionales de construcción era adquirir CEPACs en subastas. Once subastas públicas se realizaron entre Julio de 2004 y Diciembre de 2009.

Tal como indica la Tabla 3 (ver abajo), los desarrolladores adquirieron todos los CEPACs ofrecidos en todas menos cinco de las subastas. La subasta de Diciembre de 2004 puede ser considerada un fracaso: de los 70.000 CEPACs ofrecidos, solamente 16.899 fueron vendidos, aparentemente por la misma razón que la de los fracasos en la primera subasta de la OU de Faria Lima —falta de confianza en la nueva administración. Las subastas de 2005 en adelante pueden ser consideradas como exitosas, con la excepción de la segunda subasta en 2008 y la segunda en 2009. En la subasta de Febrero de 2008, el ciclo del Mercado inmobiliario estaba en su pico, y 186.740 CEPACs fueron ofrecidos a un precio inicial de R$460 (comparado con el precio nominal de R$300 de los CEPACs en la OU de Agua Espraiada). La competencia entre desarrolladores fue feroz; el precio se elevó a R$1.110, un sobreprecio de más de 140 por ciento; y la administración ganó más de R$207 millones. No está claro por qué el precio se incrementó tanto. Si la intención de los participantes fue especular y no utilizar inmediatamente los CEPACs en proyectos, el comprador final cometió un error enorme, porque en la subasta de Octubre de 2008—después de los comienzos de la crisis económica—la administración ofreció 650.000 CEPACs (la cantidad más alta de CEPACs ofrecida en una sola subasta) al precio inicial de R$535 y vendió solamente 379.650. En pocas palabras, el precio de los CEPAC había caído más del 50 por ciento. En una subasta de 2009, todos los 73.500 CEPACs fueron vendidos a R$615,50, y en Noviembre, solamente 72.270 de los 175.000 CEPACs ofrecidos, fueron colocados a R$700, más de 130 por ciento de incremento sobre el precio nominal de R$300 de 2004.

Las subastas privadas en 2006, 2007 y 2008 vendieron alrededor de 136.000 CEPACs y el ingreso fue de R$54,9 millones. (Eso no era común en esta OU: hubo solo una en 2007 por 9.008 CEPACs que produjeron un ingreso de R$3,7 millones). El monto total de ingresos provenientes de CEPACs en la OU de Agua Espraiada de 2004 a Diciembre de 2009 fue de R$799 millones (ver tabla 8.3). Si los ingresos por CEPACs no son usados inmediatamente para pagar contratistas, pueden ser invertidos en el Mercado financiero. Hasta Julio 2009, el ingreso financiero total en las dos OU, fue de R$73 millones (US$36,5 millones).

El Uso de CEPACs

Los CEPACs pueden ser utilizados solo dentro del perímetro de la OU que los emite. La cantidad obtenida esta vinculada a un uso especifico seleccionado del menú de intervenciones aprobadas para esa OU específica. El monto total de CEPACs a ser emitidos está predeterminado en la Ley de cada OU; y corresponde a la suma total de metros cuadrados que la infraestructura presente y futura puede soportar. Cada OU determina el máximo de metros cuadrados que puede ser construido en el perímetro, para usos residencial y no residencial. El ingreso por CEPACs también se puede utilizar para pagar expropiaciones.

En la OU de Faria Lima (con un área total de 450 hectáreas), casi 950.000 del total de 2,25 millones de metros cuadrados han sido vendidos antes de que los CEPACs fueran aprobados en 2004, dejando 1,31 millones de metros cuadrados por vender, correspondientes a 1,16 millones de CEPACs. En todas las subastas públicas y privadas realizadas desde 2004 hasta Diciembre 2009, alrededor de 545.000 CEPACs fueron vendidos, dejando más de 610.000 para ser ofrecidos en las próximas Subastas. Tal como se señaló anteriormente, en la OU de Agua Espraiada, con un área total de 1.450 hectáreas, todas las compensaciones económicas para los desarrolladores fueron realizadas a través de los CEPACs. El tiraje inicial a ser vendido fue de 4,85 millones de metros cuadrados en 3,75 millones de unidades de CEPACs. Para Diciembre de 2009, 1.483 millones de CEPACs habían sido vendidos, casi 40 por ciento del. Está claro que la administración posee un gran tiraje de CEPACs para ser vendidos en ambas OUs.

En el sector de las Olimpíadas de la OU de Faria Lima y en el sector Berrini de la OU de  Agua Espraiada, todos los CEPACs para uso no residencial han sido vendidos, y ya no es posible para los desarrolladores incrementar derechos de construcción allí. En el sector Faria Lima de la OU Faria Lima, menos de 10 por ciento de los CEPACs de uso no residencial quedan disponibles. Esto significa que en la OU de Faria Lima, los desarrolladores deben orientar sus proyectos a los otros dos sectores, Helio Pelegrino y Pinheiros, los cuales no son atractivos para edificaciones destinadas a comercio y servicios. El hecho de que alrededor de 100.000 CEPACs en la OU Faria Lima y más de 400.000 en la OU de Agua Espraiada están en manos privadas y aún no están vinculados a proyectos, parece obedecer al descenso del mercado inmobiliario desde Septiembre de 2008, más que a evidencias en la formación de un mercado paralelo.

Un desarrollador puede utilizar los CEPACs en tres formas: (1) para construir un radio de 4:1 en área de suelo; (2) para cambiar de uso; y (3) para cambiar planta de ubicación. Para garantizar el uso de los CEPACs antes de que en el sector ya no haya áreas disponibles, el portador debe vincular los CEPACs a un lote específico. Esta vinculación es importante porque si la emisión de metros cuadrados termina en un sector, al desarrollador no se le permitirá utilizar los CEPACs allí, aunque él tenga tierra en ese sector- Sin embargo el podría utilizar sus CEPACs en otro sector de la misma OU en la cual aún haya emisiones de derechos disponibles.

Emisión de los CEPACs

Los CEPACs son emitidos por la agencia EMURB (Empresa Municipal de Urbanização) del Concejo de la Ciudad, y son subastados por el Banco do Brasil, un banco federal. La cantidad total de CEPACs emitidos no puede ser mayor que el total establecido en cada Ley de Operación Urbana.

Cada emisión de CEPACs debe especificar lo siguiente:

  • La Operación Urbana donde los CEPACs podrán ser usados

  • Cuáles intervenciones serán financiadas con los ingresos producidos

  • El valor total de la emisión

  • El precio de cada CEPAC

  • La cantidad emitida

  • El coeficiente de conversión, en caso de que los CEPACs sean usados para cambios de uso, en vez de ser usados en área adicional de construcción.

Gestión y Fiscalización de las Operaciones Urbanas

En el caso de la OU de São Paulo la EMURB está a cargo de la gestión y de toda la información, incluyendo el programa de inversiones, dentro del perímetro de la OU, y la Caixa Economica Federal está a cargo de la fiscalización del proceso. La Caixa Economica Federal y el Banco do Brasil, cuya mission es preparar las subastas y ejecutarlas, tienen mucha importancia, porque el CEPAC es un nuevo instrumento financiero, y el emisor necesita hacerlo confiable en el mercado.

La EMURB también es responsable de establecer las prioridades para inversiones en infraestructura y viviendas de bajo costo vinculadas a cada subasta de CEPACs. El momento de la subasta y la cantidad subastada tienen significación estratégica y requieren un examen minucioso de las condiciones del mercado inmobiliario, de manera de poder extraer el máximo de valor de cada subasta. La gestión de las subastas de CEPAC no parece haber estado siguiendo un plan general estratégico. A veces se han ofrecido una cantidad excesiva de CEPACs tal como en las subastas del 2004 y 2009 de la OU de Faria Lima y en las subastas del 2004 y 2008 en la OU de Agua Espraiada. En otras ocasiones, demasiados pocos CEPACs han sido subastados, como en las subastas de 2008 en ambas Operaciones Urbanas (ver tablas 8.2 y 8.3).

Riesgos de los CEPACs

Tal como cualquier otro bono vendido en el Mercado de valores, los CEPACs presentan riesgos, los cuales son publicados en las noticias antes de que los CEPACs sean subastados. Los precios pueden subir y bajar, dependiendo, no solo del mercado inmobiliario, sino también en el mercado financiero como un todo. En otras palabras, además del riesgo del Mercado específico, hay también un riesgo sistémico.

Más aún, los CEPACs no constituyen un crédito contra la administración, de la manera que los bonos de la deuda pública lo hacen; los CEPACs constituyen solamente derechos de construcción. Se supone que el adquiriente usará esos derechos para construir un proyecto. Si por alguna razón el proyecto no se construye, el comprador no podrá obtener un reembolso del dinero. Cuando la administración vende CEPACs a través de subastas, está transfiriendo derechos de construcción que pertenecen al sector público, al sector privado. La deuda pública del municipio no se incrementa, y el comprador no puede pedir indemnización si los precios de los CEPACs o de la tierra caen.

La cantidad total de CEPACs emitidos en subastas se supone que corresponden al área total adicional que puede ser construida dentro del perímetro. La administración no puede emitir más CEPACs que el límite establecido en la ley que aprueba cada Operación Urbana. Cada sector dentro de una operación urbana, tiene su propio límite de área de construcción adicional. Si otros desarrolladores disponen de toda su capacidad  – es decir, si la cantidad total de metros cuadrados adicionales en un área específica de una Operación Urbana se agota- el portador de los CEPACs no puede exigir ningún derecho a construir en el área saturada, incluso aunque tenga tierra allí. Es por eso que la administración recomienda que los compradores de CEPACs vinculen inmediatamente a los CEPACs a la tierra, a través de un documento, de manera que los derechos estén garantizados. Como se indicó anteriormente, si el área adicional de un sector es saturada, el portador puede utilizar los CEPACs en otras áreas de la misma Operación Urbana.

Riesgos Judiciales  

Los riesgos judiciales pueden ser clasificados como (1) riesgos relacionados con leyes, decretos y otros instrumentos que crean y regulan a los CEPACs; y (2) riesgos relacionados con todas las leyes, decretos y otros instrumentos, concernientes a las Operaciones Urbanas en las cuales pueden ser utilizados los derechos adicionales de construcción. El primer tipo de riesgo significa que si, una vez que la OU es aprobada, alguna demanda jurídica interrumpe el uso de los CEPACs  y/o las actividades relacionadas con su uso, estas demandas deben ser inmediatamente hechas públicas para hacer que los futuros compradores de CEPACs tomen conciencia de la nueva situación y de los riesgos implícitos. Si los CEPACs que hayan sido vendidos, no están vinculados a algún territorio específico, no podrán ser utilizados en ningún sector específico, como consecuencia de los cambios jurídicos en el estatus del área. El portador no puede reclamar los derechos para utilizarlos, aunque mantiene el derecho de utilizar los CEPACs en áreas no afectadas por ese cambio jurídico. Hasta Diciembre de 2009 estas situaciones no habían surgido.

El Segundo tipo de riesgo involucra cambios en la operación urbana para la cual fueron emitidos los CEPACs. Los precios de los CEPACs están establecidos por la interacción de la oferta y la demanda. Cuando el tiraje de áreas adicionales en un sector dentro de una operación urbana está casi consumido, se espera que el precio de los CEPACs se eleve hasta su pico. Lo mismo se espera del precio de la tierra física en el sector. Los compradores de CEPACs pueden pagar precios muy altos para obtener derechos adicionales exclusivos para construir en un sector. Pero una vez que el tiraje es agotado (tal como ha sucedido ya en el sector de las Olimpíadas de la OU Faria Lima y en el sector Berrini en la OU Agua Espraiada para edificaciones no residenciales), la administración puede cambiar la ley para incrementar el potencial adicional de construcción en el sector. Si eso se cumple, los precios de la tierra probablemente se elevarán porque hay más potencial de construcción, y los precios de los CEPACs pueden declinar, por causa de un incremento en el suministro. Si esto sucede, a los portadores de CEPACs no les corresponden daños financieros por la pérdida de sus derechos exclusivos para construir en ese sector. La administración actual de São Paulo, bajo presión de los desarrolladores, está tratando de cambiar estas limitaciones en ambas Operaciones Urbanas, pero el procedimiento legislativo aún no ha sido completado.

Riesgos del Mercado Inmobiliario

El Mercado inmobiliario está influenciado por los ciclos de negocios nacionales e internacionales. La tierra y las edificaciones son hoy un tipo especial de mercancía, y los precios de la tierra y las inversiones en inmuebles pueden sufrir fluctuaciones. Los compradores de CEPACs que pagan muy altos precios cuándo los precios de la tierra son altos, puede que se desencanten unos pocos meses después, cuando los precios bajan. Si compraron para especular, pueden sufrir grandes pérdidas (ver Afonso 2007). El mercado inmobiliario en Brasil alcanzó un pico, especialmente en São Paulo, a comienzos de 2008, pero para fines de ese año el mercado se desplomó agudamente. Los precios de los CEPACs siguieron ese movimiento, tal como se indicó anteriormente.

La política económica del gobierno federal puede también influenciar los precios de los CEPACs. Por ejemplo, cuándo las tasas de interés suben, el precio de la tierra tiende a bajar, y cuando los intereses bajan los precios de la tierra tienden a subir. Pero las proporciones de esos incrementos y decrecimientos difieren; los precios generalmente caen más de lo que suben.

Las restricciones ambientales también impactan los precios de los CEPACs. Cada vez hay más restricciones y más frecuentes. Ellas pueden representar cambios en las normas de construcción y en los usos, y pueden afectar retroactivamente a los desarrolladores y al valor de sus CEPACs. Es otras palabras, un desarrollador puede no estar en capacidad de utilizar algunos o todos los CEPACs porque el proyecto no cumple con nuevas restricciones ambientales. Hasta Diciembre de 2009, esto no había sucedido.

Riesgo de Agencias Gubernamentales

La agencia municipal responsable de emitir los CEPACs debe cumplir con la legislación urbana del municipio. Esta legislación puede ser cambiada o la aprobación legislativa puede ser retrasada. Nueva legislación de protección ambiental a nivel nacional o estadal pueden causar retrasos en la ejecución de proyectos que ya hayan obtenido CEPACs. Esto puede cambiar el precio de mercado (en caso de que haya un mercado paralelo funcionando) y disminuir la credibilidad y/o la legitimidad de los bonos.

La administración municipal y los legisladores tienen la prerrogativa de cambiar leyes concernientes a asuntos urbanos. La estructura legal de la OU puede cambiar, produciendo desajustes en la demanda de CEPACs y consecuentemente cambios en el valor de los CEPACs sin utilizar.

Riesgos de Bonos Financieros  

Este tipo de bono financiero es una novedad en el mercado financiero de Brasil. Y a lo que sabemos, solo Colombia tiene algo similar (Ley 388, de 1997). En el mercado de valores brasileño, solo las acciones con la mayor reputación, y compañías con prestigio internacional como Vale do Rio Doce y Petrobras, son consideradas acciones de ficha azul y son bien conocidas por los inversionistas. Solo recientemente, luego de 18 subastas públicas es cuándo los desarrolladores e inversionistas inmobiliarios en general están comenzando a comprender el sistema de los CEPACs. Esto significa que la formación de un mercado secundario en el cual esos bonos puedan ser negociados, dándoles más liquidez, puede tomar algo más de tiempo. Hasta que ese mercado se manifieste, los desarrolladores tendrán que esperar por las subastas, cuyo cronograma es decidido por la administración, para adquirir bonos para sus proyectos. Esto puede interferir con su panificación.

Mientras la administración tenga una gran cantidad de CEPACs para vender, será difícil formar un Mercado paralelo que pueda darles más liquidez a los vendedores, y un suministro inmediato para los compradores. Alguien interesado en CEPACs sabe que la administración puede realizar una nueva subasta, y la persona puede esperar para adquirir los CEPACs a un precio inferior en la subasta, en vez de comprarlo a precios más altos en el mercado secundario. Solamente cuando la emisión controlada por la administración esté casi agotada ocurrirá la especulativa manipulación del mercado. Pero si el precio de los CEPACs se eleva y la competencia incrementa el ingreso por venta de los últimos lotes de CEPACs, el sector público puede beneficiarse, y su capacidad de implantar infraestructura y construir viviendas de bajo costo podrá mejorar.

El gobierno municipal vincula cada subasta de CEPACs a la construcción de obras de infraestructura que incluyen viviendas de bajo costo.[4] No hay garantías de que todos los CEPACs vinculados a tales obras serán vendidos, y la administración no tiene obligación de utilizar dineros del presupuesto para terminar las obras. De manera que las expectativas de los desarrolladores de que la realización de obras financiadas con CEPACs incremente el valor de sus proyectos pueden no suceder y ellos se sentirán frustrados.

Riesgos de Morosidad en los CEPACs

Los CEPACs pueden ser pagados en cuotas. La administración permite un máximo de 10 cuotas, así que el riesgo de morosidad es posible. No es posible estimar las probabilidades de morosidad. Hasta Diciembre de 2009 no había habido morosidad, pero si la hay en el futuro, las obras vinculadas a los CEPACs sin pagar de los desarrolladores se tendrán que detener, y la administración tendrá que decidir si utiliza o no dineros del presupuesto para concluir las obras, o esperar a que se obtengan nuevos ingresos producidos por subastas futuras.

Registro de los CEPACs y su Transformación en Bonos Financieros

Para ser subastados en el Mercado de valores, los CEPACs deben estar autorizados por la  Comissão de Valores Mobiliários (CVM, ó comisión de valores inmobiliarios), la cual es comparable a la U.S. Securities and Exchange Comisión. En 2003 la CVM estableció reglas para el registro con dos importantes elementos. Primero, los CEPACs no pueden ser ofrecidos en subasta a menos que la OU con la cual están vinculados, haya sido registrada previamente en la CVM. Segundo, el registro de la OU depende de la presentación del Plan Maestro aprobado por la municipalidad, el cual contiene la OU, la Ley específica que aprueba la OU, y un decreto municipal autorizando la emisión de documentos CEPACs certificando la aceptación del registro de los CEPACs en el mercado de valores.

Adicionalmente, la administración tiene que proveer a la CVM con información actualizada sobre la cantidad de bonos vendidos en subastas públicas y privadas, y la cantidad de CEPACs que pudiera ser distribuida en el futuro. La administración es responsable por la comunicación inmediata de información relevante que pudiere afectar directa o indirectamente los precios de los CEPACs, y la existencia de estudios o iniciativas legislativas que pudieran cambiar el Plan Maestro, las Operaciones Urbanas, o los CEPACs.

La administración debe proporcionar a los agentes inmobiliarios información sobre el valor de Mercado de los lotes dentro del perímetro de la OU, las consecuencias de las intervenciones de infraestructura en lotes y edificaciones existentes, análisis de la demanda de derechos de construcción adicionales, estudios de impacto ambiental de la OU, y cómo se estimó la cantidad total de CEPACs a ser emitidos en cada OU.

Los fondos obtenidos por vender CEPACs pueden ser utilizados para las siguientes actividades solamente: regularización de la tierra, proyectos de viviendas de interés social, o tierras de reserva natural; dirigir y ordenar el desarrollo urbano; implantación de equipamiento urbano, creación de áreas públicas y áreas verdes; creación de áreas de interés ambiental; y protección de áreas de paisajismo, y de protección histórica y cultural.

Conclusiones y Recomendaciones

El nuevo acercamiento a la plusvalía de la tierra producto del desarrollo urbano que fue introducido en Brasil durante los 1970s representó un paso mayor en la consecución de obtener mejores ciudades brasileñas que fuesen económica, social y ambientalmente más sustentables. Las nuevas herramientas legales e institucionales, especialmente los artículos 182 y 183 de la Constitución Federal, y su regularización por el Estatuto da Cidade (estatuto de la ciudad), proporcionó a la administración local con poderosas herramientas para intervenir en áreas urbanas, con el fin de contribuir a crear un desarrollo urbano balanceado. Los derechos de construcción incrementados y el otorgamiento oneroso, la separación de los derechos de construcción y los derechos de propiedad, y la función social de propiedad de la tierra fueron instrumentos cruciales en la creación de operaciones urbanas cuya misión es promover el desarrollo en áreas periféricas, revitalizar áreas centrales e históricas, instalar nueva infraestructura, principalmente para transporte público, mitigar el problema de las viviendas informales, y construir viviendas de bajo costo, y evitar la gentrificación, entre otras funciones.

Las plusvalías capturadas a través de los CEPACs han mejorado la eficiencia del sistema, y han incrementado significativamente el ingreso por metro cuadrado vendido. El precio inicial de los CEPACs en la OU Agua Espraiada fue muy bajo a R$300. Aunque los precios se elevaron luego de la quinta subasta, alrededor de 300.000 CEPACs fueron vendidos a precios oscilando entre R$300 a R$371. En la octava subasta en la OU de Agua Espraiada, los precios subieron agudamente a R$1.110; este pudo haber sido el primer intento (fallido) de los agentes de especular con los CEPACs. En la siguiente subasta, algunos meses después, 650.000 CEPACs fueron ofrecidos a R$535, y 379.650 fueron vendidos a ese precio, más de 50 por ciento menos que en la subasta anterior.

Se debe considerar al tratar de replicar el éxito de los CEPACs en otros países. En otros países deben ser considerados, pero con extremo cuidado. Una transferencia mecánica de esta herramienta no funcionará.  La situación en Brasil y São Paulo debe tomarse en cuenta, pero otras realidades deben ser el criterio final: El mecanismo de los CEPACs para capturar la demanda de plusvalías exige no solo un mercado bursátil inmobiliario, sino un robusto mercado financiero, además. La gestión de este nuevo instrumento financiero requiere considerable experticia por parte de los servidores públicos, quienes preparan las condiciones para una subasta favorable. La experiencial en São Paulo puede ayudar a otras ciudades a utilizar el mismo instrumento mientras respetan las condiciones locales.

Un efecto colateral perverso del éxito de una Operación Urbana (incluso en aquellas donde los CEPACs no existen) es que la elevación del precio de la tierra promueve la gentrificación. Gente de clase baja o media, y familias que ocupan viviendas informales, no pueden darse el lujo de pagar renta, o de adquirir viviendas en las áreas de OU. La única solución, la cual es utilizada tanto en la OU Faria Lima, como en la de Agua Espraiada es declarar algunas áreas como ZEISs, en las cuales la tierra solo puede ser utilizada para construir viviendas de bajo costo. Esto cambia las áreas, el más alto y el mejor uso, y los valores de la tierra no tienden a incrementarse. Este instrumento puede mitigar la gentrificación y también puede ser utilizado para proporcionar tierra para el uso de segmentos bajos de la clase media y el precio tiende a subir. El instrumento puede evitar la gentrificación y puede también ser utilizado para proveer tierra para casas del segmento más bajo de la clase media.

Un área en la cual se requiere investigación es el efecto de las Operaciones Urbanas y los CEPACs en los precios de la tierra y las áreas construidas. Con solo cinco años de esta práctica y 16 subastas públicas en solo dos operaciones urbanas, puede ser muy pronto para observar los efectos. Pero sería interesante investigar el impacto en los ingresos por impuestos a la propiedad, comparando el ingreso obtenido dentro del perímetro de ambas OU desde antes de 1995 hasta 2009.

Los CEPACs son un instrumento más eficiente para capturar plusvalías, que antes era calculando la plusvalía y compartiéndola con el desarrollador sobre una base de 50 por ciento o 60 por ciento. Este instrumento debe extenderse hasta otras operaciones urbanas aprobadas en São Paulo, tales como Agua Branca y Anhangabaú–Centro.

En las OU aprobadas hasta ahora, todos los ingresos por CEPACs u otras formas de captura de plusvalías deben ser invertidos en infraestructura (incluyendo viviendas de bajo costo) dentro del perímetro de la OU donde se produce. Esta restricción debe ser revisada. En una OU en la cual el mercado es dinámico –tal como en la OU Faria Lima— el total final de ingresos será probablemente más del necesario para todos los proyectos de infraestructura. Parte de la plusvalía creada en una OU ubicada en un área de precio alto, debe ser destinada a desarrollar infraestructura en zonas perimetrales, donde las necesidades de los segmentos populares de la población no pueden ser cubiertos por OU, ya que los desarrolladores no están interesados en proyectos en esas áreas.

Referencias

Afonso, Luis Carlos Fernándes. 2004. Financiamento é desafio para governantes (Financing is a challenge to government). Teoria and debate no. 58, Maio-Junho, 36–39.

  1. CEPACs—Certificados de potencial adicional de construção: A experiência de São Paulo. In Programa nacional de capacitação de cidades, eds. Cláudia De Cesare and Eglaisa Micheline Pontes Cunha, Brasília: Ministério das Cidades.

Biderman, Ciro, Paulo Sandroni, and Martim Smolka. 2006. Large-scale urban interventions: The case of Faria Lima in São Paulo. Land Lines 18(2):8–13.

Montandon, Daniel T., and Felipe F. De Sousa. 2007. Land readjustment and joint urban operations. São Paulo: Romano Guerra Editores.

Sandroni, Paulo.2000. La operación interligada West-Plaza: Un caso de apropiación de renta en la ciudad de São Paulo. In Los pobres de la ciudad y la tierra, eds. A.X. Iracheta Cenecorta and Martim Smolka, 99–114. El Colegio Mexiquense, and Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy, Mexico.

Tabla 1 – Área adicional, precio pagado por m², total valor pagado, valor fiscal por m², y valor total si el valor fue pagado CEPACs in 12 proyectos seleccionados en la OU Faria Lima

Fuente: Elaboración con data básica proporcionada por EMURB (Empresa Municipal de Urbanização) Prefeitura Municipal de São Paulo.

Tabla  2 – Subastas Públicas y Privadas de CEPACs en la OU Faria Lima 2004/2009

Fuente: Elaboración con data básica proporcionada por EMURB (Empresa Municipal de Urbanização) Prefeitura Municipal de São Paulo.

Tabla 3 – Subastas Públicas y Privadas de CEPACs en la OU Agua Espraiada 2004/2009

Fuente: Elaboración con data básica proporcionada por EMURB (Empresa Municipal de Urbanização) Prefeitura Municipal de São Paulo.

[1]HYPERLINK “http://sandroni.com.br/post-new.php?post_type=page” Para una descripción detallada de Operaciones Urbanas, ver Montandon y De Sousa 2007.

[2]HYPERLINK “http://sandroni.com.br/post-new.php?post_type=page” La siguiente formula es utilizada para calcular el valor de la compensación económica utilizada en operaciones urbanas tales como Agua Branca:

EC = K1*(Vt2 – Vt1)*TA, donde

EC = Compensación Económica

Vt2 = Valor de Mercado del lote (m²) después de los beneficios

Vt1 = Valor de Mercado del lote antes de los beneficios

TA = Área total del lote en m²

K1 = Coeficiente (60%) determina el mínimo porcentaje de plusvalía que corresponde a la administración.

[3] En el caso de la OU Agua Branca, uno de los proyectos aprobados produjo una compensación económica de $20 millones. Este fue el valor de las obras de infraestructura que el desarrollador tuvo que realizar al mismo tiempo que el proyecto se iba ejecutando. El desarrollador intentaba construir trece torres para uso de negocios. Pero el ciclo de negocios inmobiliario cayó y solo construyó cuatro torres, y entregó solo el 30% de las obras de infraestructura programadas.

[4] Estas intervenciones de mejoramiento incrementan el precio de la tierra dentro del perímetro de la OUs. Para evitar gentrificación, el instrumento llamado ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social, o Zonas Especiales de Interés Social) establece un área en la cual los desarrolladores solo puedenconstruir viviendas de bajo costo. La tierra allí tiene su criterio de uso más alto y mejor uso reducido, de manera que los precios no tienen incremento significativo. Jardim Edith, donde un conjunto de viviendas informales se rehabilita, está ubicado en una de las áreas más costosas  de uso no residencial de São Paulo. En la OU Faria Lima, una pequeña zona de viviendas informales  (Coliseu) en un área de tierra de alto precio, también tiene una ZEIS. El PlanMaestro de São Paulo de 2002 estableció 750 ZEISs ocupando un área total de 31 Km².

 

 

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